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        1. 上海樂居網 資訊中心 開盤快訊

          正文

          近三批次認購降溫 倒掛、學區才是上海購房者的買房首選
          來源:樂居買房2022-11-29 17:01:19

          從五批次開始,上海新房市場認購數和觸發積分的樓盤量正走向下行。除此之外,新房市場的成交量有下降的趨勢,尤其是遠郊剛需盤,去化壓力較大。

          二手房同樣如此,成交量下滑,且上海10月二手房價格指數環比下跌0.4%,這也是今年來二手房價格指數環比首次下跌。

          目前上海新房市場中五、六批次推出的樓盤大多已經認購結束。從觸發積分的情況來看,五批次整體表現不佳,當然也和五批次以剛需項目為主有關,這些遠郊的新盤一直不受購房者的青睞。而六批次的樓盤無論從體量上還是質量上都會有所提升,觸發積分雖然不過半,但還是有所增加的。

          之前的批次中,外外環甚至外郊環的地鐵盤大多觸發積分,如奉賢新城的地鐵盤,甚至觸發了70+的高分。從五批次的認購可以發現,一些外環外的地鐵盤也并沒有那么備受關注。

          五批次觸發積分的樓盤中,大多還是存在倒掛現象的板塊,如大寧、北外灘、徐涇、華漕、梅隴等都是市場上的熱門板塊。

          靜安天悅推出兩期,均觸發了80+的高分,后續還有三期待推出。作為新興的宜居板塊,大寧無論從居住氛圍還是抗跌屬性來看,都是比較優質的,周邊的慧芝湖花園、大寧金茂府的二手房價格都到了13-14萬/平。梅隴的天樾園和也是推盤即觸發積分,該板塊也是長期供應不足,目前僅有天樾園和一盤在售,且倒掛現象也比較明顯。而徐涇自然不必多說,熱度一直居高不下。

          目前六批次認購也已經基本結束,相比五批次觸發積分樓盤有所增加,同樣的倒掛板塊的樓盤觸發積分較多,另外還有一些學區不錯的樓盤,也備受關注。

          如象嶼招商公園1872,周邊有華師大第二附屬中學(紫竹校區)、華師大附屬紫竹小學等,都是板塊不錯的學校。而且學區作為房產最保值的屬性之一,向來是被重點關注的。華發建發古美華庭周邊有明強小學+上海文來中學,明強小學也是閔行區的第一梯隊,師資力量雄厚。

          從近三批次的認購來看,上海新房市場依然是以倒掛、學區為主導的,倒掛嚴重的板塊,周邊必定有不錯的學校,有好學校的板塊必定有有一定程度的倒掛,這二者相輔相成。無論是樓市火熱還是出現降溫,這些樓盤總是能夠保持高認購,且不缺高分買家。

          那么就來看一下,上海新房中有哪些可能帶有學區且品質不錯的樓盤。

          以上樓盤周邊對應的學校,僅限參考。

          據不完全統計,以上樓盤都是上海近期認購或即將認購的樓盤,也都是上海熱度比較高的且學校不錯的項目。

          以浦東惠南的錢江大家文瀾府舉例,該盤是七批次的樓盤,目前認購已經結束,預計觸發積分,這也是惠南板塊為數不多能夠觸發積分的樓盤。該盤處于外郊環,距離16號線惠南站較遠,認購比較好的原因也是因為該盤周邊有不錯的學校在側,南匯外國語小學也是該區域內為數不多梯隊靠前的學校。

          同樣如此的還有象嶼招商公園1872,該盤周邊最近的地鐵是距離2.5公里的15號線紫竹高新區站,從交通上來說,不具備太多的競爭力。不過周邊的華師大第二附屬中學(紫竹校區)、華師大附屬紫竹小學倒是閔行不錯的學校。象嶼招商公園1872六批次入市預計入圍分57分,七批次目前還未認購,有意向的購房者也可以關注一下。


          另外閔行也一直屬于上海的教育強區,其中春申景城四期、皇都花園、建發華發古美華庭也都是有不錯學校的樓盤。

          春申景城四期后期推出合院&聯排產品,面積約200平,春申景城四期緊挨著三期和錦梅馨苑,預計明年入市,春申板塊也長期斷供,未來該盤的入市能夠滿足板塊的置業需求。而且春申景城一、二、三期的對口學校是閔行區實驗小學景城校區,四期大概率同樣如此,而且閔行實驗小學是閔行區的老牌名校。

          值得一提的還有皇都花園四期,該盤是七批次入市,目前還未認購,該盤位于七寶板塊,而七寶一直是閔行教育不錯的板塊,而且皇都花園前期的的二手房掛牌都已經有10萬+了!而閔行內中環的金虹橋板塊新房也才9萬左右??梢娖邔毎鍓K的發展潛力。

          當然這也得益于七寶板塊的好學校較多,如一梯隊的明強小學、二梯隊的七寶實驗小學,以及對口初中是七寶實驗中學和七寶第三中學。

          七寶板塊近幾年新房供應非常少,當地積攢了非常強烈的置換需求,這讓皇都花園四期的入市,廣受市場關注。除了當地需求,該項目也吸引了有學區需求的家庭。因為該項目前幾期對口知名公辦小學—明強小學(一梯隊),這個競爭力還是很大的。

          除了閔行以外,寶山也有不錯的學校,如遠洋紅星寶山天鉑,之前兩開兩罄,三期預計年底入市。該盤與同板塊的二手房價也存在倒掛現象,而且該盤也周邊有九年一貫制公辦學校上外附屬寶山雙語學校(2019年已開學)也相當吸引了很多購房者。

          除此之外,市區的也有很多不錯的學校,以靜安天悅為例,教育資源也是大寧板塊的強項。靜安區排前列的閘北實驗小學和大寧國際小學就在項目周邊,兩所小學對口的風華初級中學也是靜安區前三的公立初中。

          另外七批次中越秀保利嘉悅云上,位于馬路站附近,而且宋慶齡九年制公辦學校就在項目西側,距離直線約170米——上海宋校嘉定實驗學校(暫名,在建中),屬于中福會旗下學校,按照計劃,學校將建造54個教室,其中小學部30個,中學部24個。在今年公布的《2022年嘉定義務教育階段公辦小學劃片范圍》中,能看到馬陸部分地段被劃入其中,所以說越秀保利嘉悅云上還是有希望被劃入的。

          近兩年嘉定區在教育方面動作頻頻,從幼兒園到高中,優質教育資源校不斷入駐,更是與上海多所名校合作共建基礎教育集團,同時有十余所學校正籌建、在建中,今年也有多所學校開始招生。

          嘉定南翔云翔大居內的招商南山虹橋璀璨領峯,周邊有上海嘉定世界外國語學校,除此之外,南翔云翔大居內還有多所學校待建。根據最新規劃,有16塊教育用地,涵蓋幼兒園、小學、初中、高中,密集程度相當難得。

          除了嘉定以外,奉賢新城、臨港新城、松江新城內都有不錯的學校,如奉賢新城的奉發名邸周邊有奉賢中學,奉賢中學是上海市重點學校,奉賢區內最好的學校之一。港城悅庭作為臨港102片區的熱門樓盤,周邊除了有成熟的配套以外,周邊雙建平學校也是比較有競爭力的,建平臨港小學離港城悅庭約300米,建平臨港中學離項目約700米。

          另外松江新城內還有上海外國語大學附屬外國語學校松江云間學校,與中國鐵建星樾云澗僅一路之隔,未來還是大概率對口該盤。上外云間是松江區首個十二年制公辦學校,涵蓋兩所學校和三個學部,分別是上海外國語大學附屬外國語學校松江云間小學和松江云間中學,中學分為初中部和高中部,高中部是市實驗性示范性高中。

          除了上海市內,崇明的長興金茂逸墅,周邊也有不錯的學校,上海實驗小學長興分校于今年正式啟用,也是長興島上為數不多的品質學校,全部“沿襲”上海市實驗小學模式,讓小孩子在家門口享受優質均衡的教育資源。

          從這幾批次的認購來看,倒掛、學區依然是上海購房者關注的主要原因,而且發展潛力比起其他樓盤還是要更高一籌。目前7批次還在認購中,有意向的客戶可以多多關注這些樓盤。


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