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          正文

          上海二手房“三價就低”悄然放開 二手房市場行情或將復蘇
          來源:樂居買房2022-11-08 07:26:04
          摘要
          但“三價就低”政策,是去年銀行信貸緊張背景下出臺的,通過“三價就低”來限制銀行貸款,防范炒作。從防范炒作的角度看,“三價就低”面向中長期,但從限制銀行貸款的角度,它其實是去年的一個短期政策。這個政策帶來的效應非常明顯,如果對價格管控減少,二手房貸款將更加容易。

          10月結束,上海二手房成交量延續8月以來的跌勢,相關機構預估總量在1.6萬套左右。在成交低迷下,近期針對上海二手房已實行一年多的“三價就低”政策,有中介開始放風稱,其在實施上已實質性“取消”。

          所謂“三價就低”,即銀行審核二手房貸款額度時,將根據網簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價三個價格中的最低審定額度。在此原則下,由于最終評估價絕大多數低于合同價,無形中增加了購房者首付。

          二手房步入下行軌道,政策是否有所調整?從實際走訪結果看,目前“三價就低”在實施上并未全面放松,但對部分房源的評估價確有調整。

          熱門區及板塊高價房未明顯變化

          上海傳統市區同時也是置業熱門區的靜安區,在二手房“三價就低”方面仍在嚴格執行,尤其是對于單價較高、總價較高的房源,評估價“折扣”仍不小。

          一位大寧板塊的中介經紀人表示,目前大寧包括整個靜安區“三價就低”方面沒有明顯變化?!霸u估價還是相當于成交價的6、7折,首套房需約5成首付,二套需約8至8.5成首付。我們也聽到可能會放松的消息,但現在沒有官方通知,三價就低仍在正常執行?!?/p>

          最近有成交的一位二手房經紀人對樂居表示,客戶看中了一套10萬/平單價的房子,但最終評估下來的價格打了6折。

          “三價確實有所提高,但主要針對的可能是外環外和內中環的一些老破小?!币晃唤浖o人如此說道。

          相比其他區域,地處中環的靜安大寧,城市界面較新,次新房房價基本在10萬/平左右,對于此類單價和總價均不低的房源,“三價就低”依然威力十足。

          老破小、外郊部分房源評估價逼近市場價

          但另一方面,也有房源的評估價正在逼近市場價。

          中環有一套總價不到300萬的“老破小”,中介告知意向購房者,5成首付(首套)比較保險,但可以嘗試去貸滿?!斑@個月放松了不少,可以試一試,有可能貸滿6.5成,首付就是3.5成?!?/p>

          能獲得滿額貸款的概率正在增大。據一位購房者表示,其銀行最終下來的評估價和成交價僅差3萬左右。這位購房者的房子位于浦東新區鶴沙航城,屬外環外的郊區。

          事實上,有中介透露,對于此類房源的放松在今年6月底即出現過一波。當時一些房源的評估價從原來的相較市場價打5、6折,提升為打8、9折,意味著評估價上升,可以貸到的房貸更多。而這一波也主要是針對低總價或外環外等房源。

          經過7月的高峰,上海二手房自8月又開始回落,對房東心態也產生一定影響。松江區的保利西子灣某套房源,更是出現成交單價低于評估價的情況。

          據熟悉該區域的中介透露,保利西子灣小區,今年8月份掛牌價約6萬/平,當時“三價就低”嚴格執行,房源評估價約3.5萬/平,相當于打6折。

          ??(保利西子灣當前的網上掛牌價)

          然而最近,保利西子灣的某套總價430萬的兩房,其成交單價低于評估價,可以全額貸滿。這套房比小區房價最高點的時候便宜至少60萬。

          由于評估價的不確定性,“三價就低”牽拉著買方和賣方之間的博弈游戲。如今不少人也在觀望“三價就低”將走向何方。

          專家:“三價就低”體現管理靈活性

          有業內人士分析,目前“三價就低”評估空間上的調整,降低了剛需的購房門檻,這也可能是未來“三價就低”的一個調整方向。

          在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,“三價就低”作為調控工具,可以根據市場實際需求進行動態管控,體現出管理靈活性。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,現在二手房有些政策屬于中長期改革,如帶押過戶。但“三價就低”政策,是去年銀行信貸緊張背景下出臺的,通過“三價就低”來限制銀行貸款,防范炒作。從防范炒作的角度看,“三價就低”面向中長期,但從限制銀行貸款的角度,它其實是去年的一個短期政策。

          這個政策帶來的效應非常明顯,如果對價格管控減少,二手房貸款將更加容易。所以“三價就低”若直接取消,對一部分交易將帶來實實在在的好處,促進二手房流通,進而加快二手房行情復蘇。

          據了解,近期上海二手房房貸放款時間有所縮短。在業內人士看來,政策和信貸端的變化有利于二手房回暖,進而助推上海樓市持續穩定發展。

          樂居新媒體 朱雅文 魯鈞杰 發自上海


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