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10月結束，上海二手房成交量延續8月以來的跌勢，相關機構預估總量在1.6萬套左右。在成交低迷下，近期針對上海二手房已實行一年多的“三價就低”政策，有中介開始放風稱，其在實施上已實質性“取消”。

所謂“三價就低”，即銀行審核二手房貸款額度時，將根據網簽合同價、銀行評估價、涉稅評估價三個價格中的最低審定額度。在此原則下，由于最終評估價絕大多數低于合同價，無形中增加了購房者首付。

二手房步入下行軌道，政策是否有所調整？從實際走訪結果看，目前“三價就低”在實施上并未全面放松，但對部分房源的評估價確有調整。

熱門區及板塊高價房未明顯變化

上海傳統市區同時也是置業熱門區的靜安區，在二手房“三價就低”方面仍在嚴格執行，尤其是對于單價較高、總價較高的房源，評估價“折扣”仍不小。

一位大寧板塊的中介經紀人表示，目前大寧包括整個靜安區“三價就低”方面沒有明顯變化?！霸u估價還是相當于成交價的6、7折，首套房需約5成首付，二套需約8至8.5成首付。我們也聽到可能會放松的消息，但現在沒有官方通知，三價就低仍在正常執行?！?/p>

最近有成交的一位二手房經紀人對樂居表示，客戶看中了一套10萬/平單價的房子，但最終評估下來的價格打了6折。

“三價確實有所提高，但主要針對的可能是外環外和內中環的一些老破小?！币晃唤浖o人如此說道。

相比其他區域，地處中環的靜安大寧，城市界面較新，次新房房價基本在10萬/平左右，對于此類單價和總價均不低的房源，“三價就低”依然威力十足。

老破小、外郊部分房源評估價逼近市場價

但另一方面，也有房源的評估價正在逼近市場價。

中環有一套總價不到300萬的“老破小”，中介告知意向購房者，5成首付（首套）比較保險，但可以嘗試去貸滿?！斑@個月放松了不少，可以試一試，有可能貸滿6.5成，首付就是3.5成?！?/p>

能獲得滿額貸款的概率正在增大。據一位購房者表示，其銀行最終下來的評估價和成交價僅差3萬左右。這位購房者的房子位于浦東新區鶴沙航城，屬外環外的郊區。

事實上，有中介透露，對于此類房源的放松在今年6月底即出現過一波。當時一些房源的評估價從原來的相較市場價打5、6折，提升為打8、9折，意味著評估價上升，可以貸到的房貸更多。而這一波也主要是針對低總價或外環外等房源。

經過7月的高峰，上海二手房自8月又開始回落，對房東心態也產生一定影響。松江區的保利西子灣某套房源，更是出現成交單價低于評估價的情況。

據熟悉該區域的中介透露，保利西子灣小區，今年8月份掛牌價約6萬/平，當時“三價就低”嚴格執行，房源評估價約3.5萬/平，相當于打6折。

??（保利西子灣當前的網上掛牌價）

然而最近，保利西子灣的某套總價430萬的兩房，其成交單價低于評估價，可以全額貸滿。這套房比小區房價最高點的時候便宜至少60萬。

由于評估價的不確定性，“三價就低”牽拉著買方和賣方之間的博弈游戲。如今不少人也在觀望“三價就低”將走向何方。

專家：“三價就低”體現管理靈活性

有業內人士分析，目前“三價就低”評估空間上的調整，降低了剛需的購房門檻，這也可能是未來“三價就低”的一個調整方向。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，“三價就低”作為調控工具，可以根據市場實際需求進行動態管控，體現出管理靈活性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，現在二手房有些政策屬于中長期改革，如帶押過戶。但“三價就低”政策，是去年銀行信貸緊張背景下出臺的，通過“三價就低”來限制銀行貸款，防范炒作。從防范炒作的角度看，“三價就低”面向中長期，但從限制銀行貸款的角度，它其實是去年的一個短期政策。

這個政策帶來的效應非常明顯，如果對價格管控減少，二手房貸款將更加容易。所以“三價就低”若直接取消，對一部分交易將帶來實實在在的好處，促進二手房流通，進而加快二手房行情復蘇。

據了解，近期上海二手房房貸放款時間有所縮短。在業內人士看來，政策和信貸端的變化有利于二手房回暖，進而助推上海樓市持續穩定發展。

樂居新媒體 朱雅文 魯鈞杰 發自上海