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        1. 上海樂居網 資訊中心 開盤快訊

          正文

          外環以外倒掛趨勢明顯?這些板塊或將成樓市黑馬
          來源:樂居買房2022-10-10 18:27:30

          位于倒掛板塊的新盤,始終都是未來的熱門。

          之前的文章中,樂居盤點了上海外環以內倒掛率較高的板塊:《買到即賺到 上海這些熱門板塊能買到新房至少到手200萬》。讓很多購房者有了樓市增值的機會。

          今天就來看一下上海外環以外,有哪些區域存在倒掛?購房者又該如何選擇呢?

          據不完全統計,其中倒掛比在40%以上的僅有徐涇板塊;30%以上的分布在華漕、七寶、嘉定新城等;另外,唐鎮、梅隴、九亭、青浦新城等倒掛比均在20%以上;而臨港、南翔、顓橋也有少許的倒掛,不難看出,這些板塊都是目前上海新房市場中外環外的熱門板塊。

          從這些板塊中也可以看出,徐涇、華漕、唐鎮、南翔、梅隴、七寶等是近外環的板塊,這些板塊入市的新盤,大多是觸發積分且開盤即售罄,熱度非常高。

          徐涇和華漕處于大虹橋輻射區,倒掛現象比較明顯,板塊內的次新房價格大多在8-10萬/平,新房供不應求。徐涇依靠大虹橋的熱度,一直都是購房者的爭搶之地,而且新房價格在6萬/平左右,是非常具有性價比的。未來徐涇還有7樓盤入市,供應呈現爆發態勢,想要入住的購房者機會還有很多。

          如在今年第二批供地中,青浦區西虹橋滬青平公路北側45-12、45-14地塊由招商和象嶼摘得,項目案名預計為招商虹橋公館三期,位于萬科天空之城星之嶼的北側,房地聯動價6.2萬/平,預計明年初入市,這也將是上車該片區的好機會。

          閔行華漕自規劃前灣后,簽約華師大7所學校后,二手房的價格水漲船高,虹廬灣的價格已經近9萬/平了,而新房價格在6.5-6.6萬之間,目前有碧桂園柏悅前灣、大華紫樾府待售、以及第三批供地中南山華漕地塊。目前前灣的規劃還沒有建成,潛力就已經顯現,未來建成后的潛力可以參考前灘。

          南翔一直是近兩年的宜居熱門板塊,南翔地鐵站距離外環約3.5公里,從一定程度上來說,屬于上海市區的輻射范圍。去年融信海納印象四次開盤均觸發積分,足可見南翔的市場認可度。

          而且2021年嘉定南翔只供應兩幅地塊,也就是今年入市的碧桂園柏悅翔灣和招商南山虹橋璀璨領峯,截止2022年三批次供地結束,南翔僅有一幅地塊入市,由象嶼&同進&北蔡房產拿下,處于云翔大居內。

          目前板塊內有三盤在售,分別是海倫堡玖悅源筑,還有剩余99套房源,建面約108-138房源,后期無加推。另外還有云翔大居內的碧桂園柏悅翔灣、招商南山虹橋璀璨領峯。

          招商南山虹橋璀璨領峯一期于8月28日開盤銷售,目前剩余約50套105平房源,均價約57000元/平,后續將加推二期。目前南翔板塊的銀翔湖、留云湖已經趨于飽和,現在南翔的住區要看3.0的云翔湖了,招商南山虹橋璀璨領峯無需積分,600萬的總價在南翔性價比還是非常高的。

          招商南山虹橋璀璨領峯更靠近11號線馬路站,周邊還有嘉閔線在建。周邊2公里內有南翔印象城、山姆超市會員店(在建中),另外還有中冶祥騰城市廣場、華潤五彩城、太茂商業廣場、南翔老街等多個商圈,生活配套成熟。另外招商南山虹橋璀璨領峯周邊還有上海嘉定世界外國語學校、惠亞路中學以及在建的嘉敏小學。

          值得一提的是,云翔大居規劃了有37塊住宅用地、16塊教育用地、5塊商業用地、6塊菜場、4塊公交站用地。

          從中看出來,這里有大片的住宅用地,也是未來南翔主要的土地出讓區域。目前規劃區內已經有世界外國語學校的小學和初中,未來整個片區還是比較宜居的。

          唐鎮是近兩年的新晉熱門板塊,唐鎮地鐵站附近的配套基本上已經成熟,目前創新中路再造新城,優勢也比較明顯,而且之前開盤的浦發唐城和浦發虹灣均觸發高積分。

          唐鎮因靠近張江,成功吸引到不少在金橋、張江工作的中高端客群。板塊內有多家品牌房企入駐,如綠城、仁恒、華僑城等,房源也以改善為主。

          目前唐鎮的新房價格在68000-72300元/平,周邊的二手次新房價格在8.5-11萬/平,如大名城紫金2期,價格在10萬/平。

          綠城玉蘭花園(二期)價格在11萬/平,可見唐鎮的價值潛力。

          另外,唐鎮的土地供應也比較充足,除了在售的融創金融未來城、浦發唐城、浦發虹灣外,在今年第二批供地中,華發還摘得唐鎮地鐵站附近的一幅商住地塊,以及第三批供地中,安徽高速還拿下唐鎮地鐵站附近的純宅地,房地聯動價均是70620元/平。

          梅隴和七寶都處于閔行區域內,新房價格相差不大。七寶板塊近幾年供應不足且板塊內大多為老小區,新房比較稀缺、改善置業需求旺盛。

          七寶地鐵站距離漕河涇只有三站,是漕河涇購房者外溢的主要區域。七寶靠近莘莊副中心,周邊的產業眾多,本身又是居住片區,屬于不可多得的產業與居住功能區,另外七寶的商業也比較成熟,七寶萬科和寶龍廣場的人氣都非常高,教育資源十分優質,板塊內有多所排名靠前的學校,如七寶中學、上寶中學等。

          七寶目前有天安豪園、皇都花園待入市,周邊的二手房價格也已經達到了10萬/平,未來新房入市還是比較有性價比的。

          天安豪園二期未來供應的約2000余套房源,供應還是比較充足的,對于七寶來說,這絕對是一個好消息,而目前即將入市的第一批房源,預計主推建面約105-188平3-4房,適合絕大部分改善家庭需求。

          而梅隴處于徐匯和閔行交匯處,位于外環旁,靠近莘莊、春申等板塊。梅隴板塊周邊開發比較早,板塊內還聚集了20多個新老樓盤,規模達170萬方,而且住宅品質、居住環境都非常不錯。區域內目前僅有越秀仁恒天樾園和在售。前期入圍分是66.37分,二期隨五批次入市,目前還未認購。

          越秀仁恒天樾園和的備案價是73600元/平,板塊內新房一直處于斷供狀態,此項目的入市能為板塊內的改善需求注入新的活力,而且主力戶型700萬級,在上海新房市場還是很難得的,也有一定概率對口比較不錯的學校。

          從二手房價格上來看,周邊一些90年代建造的老舊小區的二手房單價一般5萬多/平。10年房齡次新房,如中海寰宇天下、二手房單價約9-10萬/平,倒掛現象明顯,還是比較具有性價比的。

          另外,顓橋、九亭、嘉定新城、青浦新城、臨港的也都存在一定的倒掛現象。顓橋是新興板塊,板塊內老小區較多,自5號線通車后,顓橋的板塊能級也得到發展,顓橋板塊內的銀都路、顓橋和北橋三站能夠輻射到大部分住宅小區,有了地鐵的顓橋確實具備了承接市區人口外溢的能力。

          顓橋目前僅有顓橋紫薇花園在售,而且價格呈現上漲,不過板塊內倒掛比例較小,僅有一些品牌樓盤存在倒掛現象,如雍華府目前的二手房價格是7.3萬/平。

          九亭 “城鄉結合部”的刻板印象至今還沒有完全消除,但九亭憑借距離徐家匯8站地鐵的優勢,新房還是備受追捧的,之前入市的奧林匹克花園、洋江唐頓公館都有一些“小動作”,復地富頓街區還觸發了積分,新房4.8萬/平,還是極具性價比的。

          目前九亭有貝尚灣待入市,最后4棟高層即將加推,與奧林匹克花園距離較近,相信又是一個“爭搶”的項目,戶型面積約104-175平,值得一提的是,待入市房源已是準現房,外立面都已完成。另外還有新虹橋首府,主要以別墅為主。

          除此之外,嘉定新城、青浦新城、臨港新城也存在一定的倒掛現象,而且有五大新城的利好規劃,且供應比較充足,土地供應也較多,未來的上海新房還看新城。

          嘉定新城和青浦新城去化較快,新房供不應求。目前嘉定新城僅有越秀保利嘉悅云上、招商&南昌市政地塊、金地&西郊莊園地塊待入市,房地聯動價均為49800元/平。另外,青浦新城目前有志城上和里、悅達地塊、祥源地塊、新黃浦&亞倫地塊待入市。

          志城上和里預計年內入市,推出102-115高層、約152-182平疊加,預計208套房源一次性入市,高層價格預計45000元/平,別墅價格在52000元/平,目前展廳已開,有感興趣的客戶可以了解一下。

          另外,與這兩大新城相反的是臨港新城供應充足,且除了105片區外,其他片區的房源去化困難,目前存在的倒掛僅101片區的二手房價格。就拿105片區為例,目前3.5萬/平的價格,相比101片區的二手房價格,還是值得考慮的。

          目前除了105以外,103片區還有1盤值得關注,鵬瑞云璟灣十一期間認購火熱,預計將于10月15日開盤銷售。推出89-145平戶型,均價約33962元/平。鵬瑞云璟灣7月首開,憑借高品質、高性價比備受市場和客戶認可,目前一期已經售罄。

          鵬瑞云璟灣處于臨港103片區核心區,周邊有上中系小學+預留軌交+約10萬方商業綜合體+莫比烏斯公園+1號工程頂科論壇永久會址,板塊配套能級高且兌現速度快。

          正重要的是102整體建設基本完成,大部分價值已兌現。105片區才剛剛起步,兌現的時間較長。103國際創新協同區正在高速兌現,屬于快速升值的時期,更值得馬上入手。

          不難看出,外環外的倒掛主要集中在熱門板塊,對于剛需、剛改來說,可以盯緊這些板塊未來入市的新房。

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