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位于倒掛板塊的新盤，始終都是未來的熱門。

之前的文章中，樂居盤點了上海外環以內倒掛率較高的板塊：《買到即賺到 上海這些熱門板塊能買到新房至少到手200萬》。讓很多購房者有了樓市增值的機會。

今天就來看一下上海外環以外，有哪些區域存在倒掛？購房者又該如何選擇呢？

據不完全統計，其中倒掛比在40%以上的僅有徐涇板塊；30%以上的分布在華漕、七寶、嘉定新城等；另外，唐鎮、梅隴、九亭、青浦新城等倒掛比均在20%以上；而臨港、南翔、顓橋也有少許的倒掛，不難看出，這些板塊都是目前上海新房市場中外環外的熱門板塊。

從這些板塊中也可以看出，徐涇、華漕、唐鎮、南翔、梅隴、七寶等是近外環的板塊，這些板塊入市的新盤，大多是觸發積分且開盤即售罄，熱度非常高。

徐涇和華漕處于大虹橋輻射區，倒掛現象比較明顯，板塊內的次新房價格大多在8-10萬/平，新房供不應求。徐涇依靠大虹橋的熱度，一直都是購房者的爭搶之地，而且新房價格在6萬/平左右，是非常具有性價比的。未來徐涇還有7樓盤入市，供應呈現爆發態勢，想要入住的購房者機會還有很多。

如在今年第二批供地中，青浦區西虹橋滬青平公路北側45-12、45-14地塊由招商和象嶼摘得，項目案名預計為招商虹橋公館三期，位于萬科天空之城星之嶼的北側，房地聯動價6.2萬/平，預計明年初入市，這也將是上車該片區的好機會。

閔行華漕自規劃前灣后，簽約華師大7所學校后，二手房的價格水漲船高，虹廬灣的價格已經近9萬/平了，而新房價格在6.5-6.6萬之間，目前有碧桂園柏悅前灣、大華紫樾府待售、以及第三批供地中南山華漕地塊。目前前灣的規劃還沒有建成，潛力就已經顯現，未來建成后的潛力可以參考前灘。

南翔一直是近兩年的宜居熱門板塊，南翔地鐵站距離外環約3.5公里，從一定程度上來說，屬于上海市區的輻射范圍。去年融信海納印象四次開盤均觸發積分，足可見南翔的市場認可度。

而且2021年嘉定南翔只供應兩幅地塊，也就是今年入市的碧桂園柏悅翔灣和招商南山虹橋璀璨領峯，截止2022年三批次供地結束，南翔僅有一幅地塊入市，由象嶼&同進&北蔡房產拿下，處于云翔大居內。

目前板塊內有三盤在售，分別是海倫堡玖悅源筑，還有剩余99套房源，建面約108-138房源，后期無加推。另外還有云翔大居內的碧桂園柏悅翔灣、招商南山虹橋璀璨領峯。

招商南山虹橋璀璨領峯一期于8月28日開盤銷售，目前剩余約50套105平房源，均價約57000元/平，后續將加推二期。目前南翔板塊的銀翔湖、留云湖已經趨于飽和，現在南翔的住區要看3.0的云翔湖了，招商南山虹橋璀璨領峯無需積分，600萬的總價在南翔性價比還是非常高的。

招商南山虹橋璀璨領峯更靠近11號線馬路站，周邊還有嘉閔線在建。周邊2公里內有南翔印象城、山姆超市會員店（在建中），另外還有中冶祥騰城市廣場、華潤五彩城、太茂商業廣場、南翔老街等多個商圈，生活配套成熟。另外招商南山虹橋璀璨領峯周邊還有上海嘉定世界外國語學校、惠亞路中學以及在建的嘉敏小學。

值得一提的是，云翔大居規劃了有37塊住宅用地、16塊教育用地、5塊商業用地、6塊菜場、4塊公交站用地。

從中看出來，這里有大片的住宅用地，也是未來南翔主要的土地出讓區域。目前規劃區內已經有世界外國語學校的小學和初中，未來整個片區還是比較宜居的。

唐鎮是近兩年的新晉熱門板塊，唐鎮地鐵站附近的配套基本上已經成熟，目前創新中路再造新城，優勢也比較明顯，而且之前開盤的浦發唐城和浦發虹灣均觸發高積分。

唐鎮因靠近張江，成功吸引到不少在金橋、張江工作的中高端客群。板塊內有多家品牌房企入駐，如綠城、仁恒、華僑城等，房源也以改善為主。

目前唐鎮的新房價格在68000-72300元/平，周邊的二手次新房價格在8.5-11萬/平，如大名城紫金2期，價格在10萬/平。

綠城玉蘭花園（二期）價格在11萬/平，可見唐鎮的價值潛力。

另外，唐鎮的土地供應也比較充足，除了在售的融創金融未來城、浦發唐城、浦發虹灣外，在今年第二批供地中，華發還摘得唐鎮地鐵站附近的一幅商住地塊，以及第三批供地中，安徽高速還拿下唐鎮地鐵站附近的純宅地，房地聯動價均是70620元/平。

梅隴和七寶都處于閔行區域內，新房價格相差不大。七寶板塊近幾年供應不足且板塊內大多為老小區，新房比較稀缺、改善置業需求旺盛。

七寶地鐵站距離漕河涇只有三站，是漕河涇購房者外溢的主要區域。七寶靠近莘莊副中心，周邊的產業眾多，本身又是居住片區，屬于不可多得的產業與居住功能區，另外七寶的商業也比較成熟，七寶萬科和寶龍廣場的人氣都非常高，教育資源十分優質，板塊內有多所排名靠前的學校，如七寶中學、上寶中學等。

七寶目前有天安豪園、皇都花園待入市，周邊的二手房價格也已經達到了10萬/平，未來新房入市還是比較有性價比的。

天安豪園二期未來供應的約2000余套房源，供應還是比較充足的，對于七寶來說，這絕對是一個好消息，而目前即將入市的第一批房源，預計主推建面約105-188平3-4房，適合絕大部分改善家庭需求。

而梅隴處于徐匯和閔行交匯處，位于外環旁，靠近莘莊、春申等板塊。梅隴板塊周邊開發比較早，板塊內還聚集了20多個新老樓盤，規模達170萬方，而且住宅品質、居住環境都非常不錯。區域內目前僅有越秀仁恒天樾園和在售。前期入圍分是66.37分，二期隨五批次入市，目前還未認購。

越秀仁恒天樾園和的備案價是73600元/平，板塊內新房一直處于斷供狀態，此項目的入市能為板塊內的改善需求注入新的活力，而且主力戶型700萬級，在上海新房市場還是很難得的，也有一定概率對口比較不錯的學校。

從二手房價格上來看，周邊一些90年代建造的老舊小區的二手房單價一般5萬多/平。10年房齡次新房，如中海寰宇天下、二手房單價約9-10萬/平，倒掛現象明顯，還是比較具有性價比的。

另外，顓橋、九亭、嘉定新城、青浦新城、臨港的也都存在一定的倒掛現象。顓橋是新興板塊，板塊內老小區較多，自5號線通車后，顓橋的板塊能級也得到發展，顓橋板塊內的銀都路、顓橋和北橋三站能夠輻射到大部分住宅小區，有了地鐵的顓橋確實具備了承接市區人口外溢的能力。

顓橋目前僅有顓橋紫薇花園在售，而且價格呈現上漲，不過板塊內倒掛比例較小，僅有一些品牌樓盤存在倒掛現象，如雍華府目前的二手房價格是7.3萬/平。

九亭 “城鄉結合部”的刻板印象至今還沒有完全消除，但九亭憑借距離徐家匯8站地鐵的優勢，新房還是備受追捧的，之前入市的奧林匹克花園、洋江唐頓公館都有一些“小動作”，復地富頓街區還觸發了積分，新房4.8萬/平，還是極具性價比的。

目前九亭有貝尚灣待入市，最后4棟高層即將加推，與奧林匹克花園距離較近，相信又是一個“爭搶”的項目，戶型面積約104-175平，值得一提的是，待入市房源已是準現房，外立面都已完成。另外還有新虹橋首府，主要以別墅為主。

除此之外，嘉定新城、青浦新城、臨港新城也存在一定的倒掛現象，而且有五大新城的利好規劃，且供應比較充足，土地供應也較多，未來的上海新房還看新城。

嘉定新城和青浦新城去化較快，新房供不應求。目前嘉定新城僅有越秀保利嘉悅云上、招商&南昌市政地塊、金地&西郊莊園地塊待入市，房地聯動價均為49800元/平。另外，青浦新城目前有志城上和里、悅達地塊、祥源地塊、新黃浦&亞倫地塊待入市。

志城上和里預計年內入市，推出102-115高層、約152-182平疊加，預計208套房源一次性入市，高層價格預計45000元/平，別墅價格在52000元/平，目前展廳已開，有感興趣的客戶可以了解一下。

另外，與這兩大新城相反的是臨港新城供應充足，且除了105片區外，其他片區的房源去化困難，目前存在的倒掛僅101片區的二手房價格。就拿105片區為例，目前3.5萬/平的價格，相比101片區的二手房價格，還是值得考慮的。

目前除了105以外，103片區還有1盤值得關注，鵬瑞云璟灣十一期間認購火熱，預計將于10月15日開盤銷售。推出89-145平戶型，均價約33962元/平。鵬瑞云璟灣7月首開，憑借高品質、高性價比備受市場和客戶認可，目前一期已經售罄。

鵬瑞云璟灣處于臨港103片區核心區，周邊有上中系小學+預留軌交+約10萬方商業綜合體+莫比烏斯公園+1號工程頂科論壇永久會址，板塊配套能級高且兌現速度快。

正重要的是102整體建設基本完成，大部分價值已兌現。105片區才剛剛起步，兌現的時間較長。103國際創新協同區正在高速兌現，屬于快速升值的時期，更值得馬上入手。

不難看出，外環外的倒掛主要集中在熱門板塊，對于剛需、剛改來說，可以盯緊這些板塊未來入市的新房。