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        1. 上海樂居網 資訊中心 開盤快訊

          正文

          高分盤減少 無需積分樓盤占比超6成 五批次積分預測來了
          來源:樂居買房2022-09-21 18:47:45

          9月17日,網上房地產公布了上海2022年第五批入市項目,共計31盤,合計9093套房源,分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域。樂居對此次五批次房源進行了積分預測,供大家參考。

          從預計觸發積分的數量來看,預計觸發積分的項目有所減少,本次觸發積分預計有13盤,其中高分盤(70+)有2盤,分別為靜安內環的靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府;積分預計在60-70分的樓盤有5盤,基本上位于熱門板塊且近地鐵的項目,還有一些房源是老盤加推,性價比較高,有一定的吸引力;積分預計在50-60分的樓盤有6個,主要分布在外郊環;其余的19盤預計不會觸發積分,占比超6成,大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠郊區域。

          高分盤減少 占比不足1成

          五批次高分盤依舊不多,根據預測,五批次僅有2盤,分別為靜安大寧的保利靜安天悅以及大虹橋板塊的蟠龍府。

          保利靜安天悅是由國企保利打造,二期推出344套約106-244平房源,均價約10.5萬/平,與前期持平,一期入圍分達80.96分,按照社保系數0.16,基礎分滿分來算的話,還需要繳納131個月的社保。項目緊鄰南北高架路,近1號線,交通便利,此外項目周邊配套也比較成熟,未來溢價率較高。值得一提的是,項目與大寧金茂府南側一路之隔,位置十分優越,目前大寧金茂府二手價格14萬元/平以上,而該項目房地聯動價僅10.5萬元/平,一二手房倒掛現象明顯。本次入市也依舊是高分項目,預計裸分在75分左右。

          蟠龍府位于大虹橋核心區,是2號線延伸線地鐵盤,項目一期社保系數為0.11,入圍分為77.27分,熱度僅次于蟠龍天地,目前,項目二期隨五批次入市,推出337套約80-138平房源,均價約6萬/平。要知道徐涇核心區樓盤價格已經突破了10萬/平,如上海蟠龍天地、中核錦悅府等熱門房源,一二手房倒掛約3-4萬元/平,相比之下,新房的性價比更高,吸引力更強,加之受大虹橋以及2號線規劃利好,未來的潛力較大。此外,從今年拍地的情況來看,徐涇的房地聯動價已經上漲,6.2-6.4萬/平不等,相比現在的新房價格上漲了2000-4000元/平,所以蟠龍府此次收官房源入圍分將只高不低,預計分數在75分以上。

          60-70分 剛改房源首選 近軌交、配套完善

          根據預測,積分在60-70分的樓盤有5個,基本上位于熱門板塊且近地鐵的項目,如北外灘的招商虹璽、青浦徐涇的虹橋璀璨公館、閔行春申的天樾園和等,這些項目所在的區域配套相對完善,項目都是板塊內稀缺房源,且近地鐵,交通便利。

          招商虹璽此次推出92-170平高層、疊加產品,均價135129元/平,該房源地理位置不錯,4號線臨平路站約500米,一街之隔就是和平公園,華師大一附中就在旁邊。周邊的商業、醫療、學校都還不錯,而二手房方面,虹口二手房均價已經達到14萬/平。區域內一二手房價格倒掛,未來房價具備一定溢價能力。項目前期積分為67.34分,較前期來看,此次套數不足上次一半,介于內環房源的稀缺性,該房源均價雖然有所上漲,但是吸引力還是非常強的。

          此外,位于嘉定南翔東社區的湖畔天下,時隔多年再次入市,52000元/平米也成為5批次中性價比較高的項目。該項目與留云公園及菁英湖僅一路之隔,緊鄰11號線,與陳翔公路站直線約900米,是目前南翔在售項目中距離地鐵站最近的一個項目,據了解,該項目為現房銷售,此次推售房源位于湖畔天下的西北角,瑞林路和嘉繡東路交匯處,為兩棟總高18層的高層住宅。周邊有南翔印象城、太茂商業廣場等,生活十分方便。同時,因為此次套數不多,預計積分在65+。

          50-60分 低分撿漏熱門板塊

          根據預測,積分在50-60分的樓盤有6個,分別為尼德蘭星嶼、天匯世紀璽、柏悅前灣、中鐵湖光逸景、金地虹橋峯匯以及中國鐵建花語天境,其中,天匯世紀璽或許是低分上車內環的一次機會。

          尼德蘭星嶼位于浦東外高橋板塊,處于中外環間。在很多購房者的印象中,外高橋處于工業區,配套上有所欠缺。不過多年過去,尼德蘭花園已經形成了一定規模的居住片區。另外隨著外高橋自貿區逐漸發展,且又靠近森蘭板塊,配套上受到輻射,板塊內的發展潛力還是有的。又加上外高橋板塊長期斷供,板塊內的置業需求受到積壓,此次外高橋尼德蘭星嶼老盤新推,共有94套建面約130-150平3-4房,均價6.2萬/平,因為套數不多,還是有一定的積分要求的,預計積分在55分左右。

          中國鐵建花語天境位于松江泗涇板塊,該板塊配套日益完善,項目周邊有地鐵9號線,連接九亭、七寶,直通市區且可以與多條線路換乘,商業上,集中在地鐵站附近,除了三湘商業廣場、大潤發外,未來地鐵站北面更規劃了大型商業用地。但區域內新盤供應不多,置業需求強勁,此前售罄的同濟晶萃入圍積分在58分,開盤售罄。本次項目推出79-160平高層、聯排產品,均價約51042元/平,容積率僅約1.2,居住舒適度高,積分在58分左右的客戶可以關注這里。

          金地虹橋峯匯位于趙巷板塊,由金地打造,距離17號線嘉松中路站僅約400米,是一個純正的地鐵盤。項目外立面采用鋁板設計,現代簡約,由14棟15-18層的小高層組成,一梯兩戶設計,可售房源約884套,本次推出538套73-102平2-3房房源,均價約51926元/平。項目周邊配套完善,有奧特萊斯、合生新天地、吉盛偉邦三大百萬方商業環伺,周邊還有青浦世外、宋慶齡學校、蘭生復旦、英國學校、法國學校等多家知名學校。目前板塊內僅該盤一盤在售,周邊二手房價格在6.5萬/平,倒掛約1萬/平。得益于近地鐵的優勢,該項目的關注度較高,預計積分在55分左右。

          無需積分占比超6成 極具性價比

          根據預測,無需積分的樓盤有19個,占比超6成,該類房源大多位于金山、臨港、崇明、奉賢等遠郊區域。

          蘭香湖壹號位于閔行紫竹園區,項目是一個集人文、生態及科技資源于一體的國際生態社區。蘭香湖壹號由6幢景觀樓宇組成,推出230-270平房源,值得一提的是,項目距離15號線南延伸工程中的紫竹高新區站約1.5公里,該項目預計無需積分,預算充足的改善型客群可以關注這里!

          中建頤璟臺是徐涇板塊純新盤,該項目與四批次推出的龍信虹橋御瀾一路之隔,體量都非常小,且因為地理位置相對不好,距離商業、教育等配套都有一定距離,預計對客戶的積分要求較低,想要上車大虹橋,但積分不高的客戶可以關注起來了。

          臨港101片區得益于規劃較早,配套完善且受軌交利好,板塊內的房源基本上被包攬且觸發積分,但是101片區樓盤售罄后,其他片區的房源均未觸發積分,105是目前臨港片區熱度最高的區域,未來也會有大批房源將入市,上實望海是105片區的純新盤,項目直線距離約1.4公里就是16號線滴水湖站,直線距離約500m就是兩港快線,交通相對便利,項目推出99-120平高層房源,均價約33000元/平,在臨港注重軌交的可以考慮這里~

          以上積分預測僅供參考,想在五批次上車的小伙伴要提前估計好自己的積分,才能買到心儀的房源。

           

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