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        1. 上海樂居網 資訊中心 開盤快訊

          正文

          預算600-800萬 五批次剛改、改善客群可選樓盤全在這
          來源:樂居買房2022-09-20 12:14:00

          6月以來的一月一次集中推盤還在延續。9月17日,2022年上海第五批新房官宣,總計31盤推出9093套房,創下年內新低。其中有3個樓盤為今年首批次土拍中拿地,3個月后即完成首開可謂光速。

          從五批次入市的樓盤來看,600-800萬的樓盤相比四批次明顯減少,僅有10盤,其中純新盤有3個,預計觸發積分的有6盤。對于剛改、改善客群來說,五批次的樓盤可以選擇的機會有所減少。

          以下是五批次600-800萬樓盤表(標藍為純新盤)。

          從表格中可以看出,600-800萬的樓盤大多處于熱門板塊,如徐涇、南翔、華漕、外高橋、泗涇等。另外可選戶型均處于100平以上,也有不少130平以上的大戶型,對于剛改、改善來說,可選擇的空間比較大。

          從環線來看,600-800萬的樓盤中外環僅有1盤,其他9盤均是處于外郊環。不過有4盤是處于外環附近的,如碧桂園柏悅前灣、碧桂園柏悅翔灣、蟠龍府和虹橋璀璨公館,這些也都是前期入市的大熱盤??梢钥闯?,外環以外不再是剛需的供應主力,剛改和改善客群也已經外溢。

          從區域來看,600-800萬的樓盤分布在浦東、閔行、青浦、嘉定、松江等區域。其中浦東、閔行、嘉定僅有1盤;想要買這幾個區域的改善客戶來說,幾乎沒有選擇性。

          松江有4盤可選,中鐵建兩盤也是首批拿地的項目,分別是位于松江新城和泗涇板塊;首創禧瑞云庭一期是三批次入市,雖然沒有觸發積分,但開盤后所剩房源較少,此次入市也是可以期待的;佘山望作為純墅區產品,比較適合追求墅質生活的改善客群。

          另外,青浦有3盤可選,而且均處于徐涇板塊,熱度自然不言而喻。其中蟠龍府和虹橋璀璨公館再次同時入市,分流在所難免,入圍門檻可能會降低;中建頤璟臺作為純新盤,首次亮相,但從地理位置上來說,不具備什么優勢,而且是一個小體量社區,對于低分想要入住大虹橋的客戶來說,是一個不錯的機會。

          600-800萬熱盤6盤預計觸發積分

          接下來,就從觸發積分的情況來看一下600-800萬的樓盤,可以根據自己的積分情況進行選擇。

          600-800萬的樓盤中有6個觸發積分,其中高分盤,僅有虹橋璀璨公館和蟠龍府2盤。

          這兩個樓盤距離較近,靠近上海國家會計學院,未來通勤依靠2號線延伸線蟠祥路站,不同的是蟠龍府距離地鐵更近,通勤會更方便一點。而其他的配套,兩盤可以共享。

          另外就是產品力的不同,600-800萬的預算,蟠龍府可以買到約102平、114平的3房戶型,而虹橋璀璨公館僅有104平的3房戶型。不過蟠龍府114平的戶型不多,102平是主力戶型,總價上也比虹橋璀璨公館更低。

          再有就是積分的差距,2盤均是三批次首期入市,社保系數均是0.11,其中蟠龍府入圍分77.27分,虹橋璀璨公館67.05分,這10分之差,拉開了蟠龍府和虹橋璀璨公館的距離。而后四批次虹橋璀璨公館再度入市,入圍分64.74分。足可見看出,五批次的積分情況,蟠龍府的分數將會高于虹橋璀璨公館,所以想要購買的客戶,要根據自己的積分謹慎選擇。

          值得一提的是,從今年拍地的情況來看,徐涇的房地聯動價已經上漲,6.2-6.4萬/平不等,相比現在的新房價格上漲了2000-4000元/平,所以蟠龍府和虹橋璀璨公館的機會,錯過就不會有了。

          除了高分盤以外,600-800萬的樓盤中,還有1盤可以關注一下,積分預計50分+。那就是五批次中浦東“獨苗”尼德蘭星嶼。

          尼德蘭星嶼位于浦東外高橋板塊,處于中外環間。在很多購房者的印象中,外高橋處于工業區,配套上有所欠缺。不過多年過去,尼德蘭花園已經形成了一定規模的居住片區。另外隨著外高橋自貿區逐漸發展,且又靠近森蘭板塊,配套上受到輻射,板塊內的發展潛力還是有的。

          又加上外高橋板塊長期斷供,板塊內的置業需求受到積壓,此次外高橋尼德蘭星嶼老盤新推,共有94套建面約130-150平3-4房,均價6.2萬/平,130平的戶型可以滿足600-800萬客戶需求。不過套數不多,還是有一定的積分要求的。

          中國鐵建花語天境作為純新盤,購房者也可以注意一下。這個樓盤是位于松江泗涇板塊,距離泗涇站約1.5公里。

          泗涇一直是松江置業的熱門板塊,而且長期供應不足,之前網傳泗涇地王格力公園海德將要五批次入市,奈何再次被“鴿”。2022年僅有一批次的泗涇綠中海和二批次的同濟晶萃入市,同濟晶萃入圍分是47.76分。

          而花語天境位于同濟晶萃北側,容積率僅為1.2,打造為低密住區,此次推出了戶型為79-160平高層和聯排,均價51042元/平,對于預算600-800萬的客戶來說,花語天境可選擇160平的低密聯排產品,這在舒適度上也是碾壓其他樓盤。

          無需積分撿漏熱門板塊 面積以大戶型為主  

          在600-800萬的樓盤中,無需積分的樓盤有4個,均處于外郊環,主要也是以大面積為主,戶型選擇上也較多,其中南翔的柏悅翔灣更靠近外環,板塊熱度也較高。

          碧桂園柏悅翔灣處于南翔規劃中的云翔大居片區內,而且柏悅翔灣也是連續加推,五批次已經是三期房源,此次推出77-163平房源,均價是63718元/平,預算600-800萬的客戶,可以選擇95平、135平房源,而且該盤無需積分,想要入住南翔的客戶可以考慮一下。

          云翔大居規劃了有37塊住宅用地、16塊教育用地、5塊商業用地,目前僅有招商南山虹橋璀璨領峯和碧桂園柏悅翔灣,未來還有大片的住宅出讓,或將形成一個濃厚的居住社區。目前規劃區內已經有世界外國語學校的小學和初中,未來整個片區還是比較宜居的。

          另外值得關注的還有松江新城的純新盤中國鐵建星樾云澗,該盤位于松江萬達旁,首開523套房源,建面約99-125平高層和約138-155平疊加。根據規劃,項目共有928套可售住宅。

          松江新城房價一直高居五大新城之首,價格較高,此前入市新盤都沒有觸發積分,不過星樾云澗55400元/平的價格與此前入市的金地豐盛道價格基本接近,比起廣富林街道5.81萬/平的價格更具有優勢。而且周邊還有萬達廣場的成熟配套和居住氛圍,很多購房者可能會更傾向星樾云澗。

          此次五批次樓盤市區及熱點區域樓盤的減少,觸發高分的樓盤也有所減少,600-800的樓盤同樣有所減少,對于購房者來說,選擇較少,那么競爭在所難免。不過除了個別高積分樓盤以外,其他項目積分還算友好,而且還有一些無需積分也可買到熱門板塊的樓盤。

          如果大家感興趣的話,就可以準備好預算和積分去售樓處看一看了。


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