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        1. 現場實探|閔行七寶地鐵盤 天安豪園、皇都花園即將入市

          2022-08-12 00:23:02|來源:樂居買房
          摘要|

          去年7月底,上?;识蓟▓@微信公眾號發文,皇都花園四期項目啟動……但是至今都未入市,這也讓很多人覺得,四期要不了了之了。但就在最近,傳出了皇都花園四期即將在四批次入市的消息,此外,同一板塊的“天安豪園”也預計在四批次入市。

          皇都花園和天安豪園所處的是閔行七寶板塊,該板塊靠近外環,且區域內有三條(9/10/12)軌交,交通便利,距離莘莊、大虹橋、漕河涇等地都不遠。板塊內配套豐富,其中教育配套非常出名,如明強小學、七寶外國語小學、七寶小學、七寶中學都在板塊內,教育體系完整。此外、七寶老街、萬象城、閔行體育公園等配套的加持讓這個板塊的宜居性大大提高,因此,七寶板塊也就成為了眾多購房者青睞的區域之一。

          奈何,板塊內的新房供應十分稀缺,斷供已久。所以很多看中板塊內資源的都紛紛將目光轉向二手房。目前,七寶板塊的二手房價格約4.5-11萬元/平,價格差距如此之大,是因為,板塊內多為老小區,總層高為6樓,這類小區房齡近30年,二手房價約4.5-6.4萬元/元,部分位置好的老小區二手房價約9萬元/平,其中較新的次新房價格約9-11萬元/平,有一定的倒掛。所以此次天安豪園以及皇都花園的加推受到了極大的關注。

          天安豪園二期和皇都花園四期目前情況如何?樂居前往項目現場一探究竟。

          樂居首先前往的是天安豪園項目,9號線星中路站出站后,沿街的小型商鋪映入眼簾,非常地“接地氣”,眼睛橫掃一圈,附近多為老小區,底商分布在各個角落,電瓶車擺滿了助動車停車位,目光所及未見到大型商業,城市界面一般。

          天安豪園售樓處

          出地鐵延漕寶路走大概150米處看到金黃色的建筑,以為是大型商業,經詢問,這就是天安豪園的售樓處,有周邊的環境做對比,一眼看去還是非常驚艷的!

          據了解,該項目的售樓處正在裝修中,預計在8月底9月初開放。售樓處建面約5萬方,后續將打造成休閑商業街,引入特色水景,形成融入文化元素及生活氣息的特色商業街,配以高級酒店、時尚餐飲、大型零售、娛樂休閑等多功能配置,方便業主生活。

          售樓處對面就是天安豪園一期,底商再次映入眼簾,天安豪園一期樓下有“快遞站點、理發店、水果店、醫保定點藥房”等多家小型商鋪,旁邊還有在建的養老院,城市界面一般。據了解,天安豪園一期為動遷房,已交付使用,二期房源為商品房(預計分四批入市),兩期項目均由天安中國打造。

          目前天安豪園一期房源的掛牌價約10萬元/平,據周邊房產中介了解到,該房源二期的價格預計會在8萬元/平左右,積分會在80分以上,但是具體的還是要看最終的公布價格及認購情況。為何這么貴?除了近地鐵,難道是因為產品品質非常高?

          天安豪園二期位于紫瑯路與天豪路交匯處,目前該項目已經建設到10層以上,預計在2023年竣工。

          據天安豪園二期的公布方案來看,將分為A、B、C三個部分,共建設48幢,最高13層的住宅樓,整體容積率為1.94,建筑密度為30%、綠地率35%。項目將配有3446個車位,車位比達到了1:1.56,還是不錯的。

          此次天安豪園二期規劃總戶數為2206戶,預計分四批入市,首推114套房源95-188平房源,具體有95、99、105、125、144、168、188平2-4房,在戶型打造上將會延續一期大開間、短進深的特點。二期首批預計隨四批次入市。

          天安豪園部分房源戶型圖

          從上圖來看,95平兩房的設計,僅兩開間朝南,且戶型不夠方正,兩房的設計,性價比不高,如果看中戶型方正,只有125以上的房型可供選擇。

          天安豪園二期規劃樓棟分布示意圖

          天安豪園位于外環以內,緊鄰外環,自駕至外環可連接延安高架路進入中環、內環,二期項目距離9號線步行約700米,名副其實的地鐵盤,交通還是比較便利的。

          商業方面,項目周邊的一些沿街商鋪完全滿足不了業主日常的購物需求,好在步行約1公里處有一個星寶購物中心,里面有盒馬、星巴克等商業入駐,可以滿足業主的購物需求,但是如果想去高端商業的話,可以去周邊的萬象城或者愛琴海購物公園,天安豪園二期距離萬象城直線600米,實際距離當然遠不止這些,樂居自駕前往購物中心,需要2公里左右。

          七寶是個優質學?!霸萍钡陌鍓K,天安豪園一期對口的是七寶實驗小學、七寶實驗中學,都算是區域內教育資源不錯的學校,坐擁七寶優質的教育資源,二期學校自然也不會差,但是天安豪園未來2206戶的業主入住之后,是否都能夠分到優質學校呢?現在不得而知。

          醫療方面的話,項目附近有醫保定點藥房,拿一些基礎藥的需求完全可以滿足,此外,附近2公里內并無醫療服務中心或小型診所,距離附近較近的是2.5公里左右的上海閔行中醫醫院,該醫院為二甲醫院,附近缺乏重點的醫療中心。

          總體來看,天安豪園的主要有兩大優勢,一是距離地鐵較近,二是擁有學區優勢,(具體學校劃分以政府公布為準),但是城市界面一般,且在戶型設計方面主要偏向改善型客群。

          隨后,我們就來到了七寶的另外一個當紅熱盤——皇都花園。

          到達皇都花園,整體的舒適感得到了提升,項目周邊的城市界面比較好,值得一提的是,項目與1260畝的閔行體育公園一路之隔,生態環境較好。

          皇都花園周邊道路景觀

          皇都花園三期實景圖

          三期的項目建筑是非常漂亮的,采用的是東南亞設計風格,全鋁板外立面。據了解,四期項目將繼續延續前三期的極簡、高端之精髓,以現代風格為主,且再次基礎上增加了“綠色節能性能優化的提升”的要素,計劃將“皇都花園”四期打造成一個全新的超低能耗綠色建筑。

          上?;识蓟▓@四期項目由南、北兩部分地塊組成,北側地塊位于皇都花園二期和三期之間,南側地塊位于整個地塊的東南角。四期房源傳言會在四批次入市,推出519套95-219平2-4房。從現場看到,該項目四期正處于打地基階段,施工現場被圍得嚴嚴實實。附近房產公司表示“四期預計不會隨四批次入市,最快要到年底,積分會很高,預計在80+?!彼呐晤A計在8月中下旬公布名單,我們拭目期待!

          皇都花園四期施工情況

          皇都花園四期北區地塊將建設2棟25層高層、3棟16層高層以及配套用房,共計287套房源,容積率約2.9,車位約564個,北區的車位比還是很高的。

          皇都花園四期南區地塊將建設2棟11層小高層、3棟18層高層以及部分配套用房,共232套房源,容積率約2.08,車位約251個。

          就價格來看,項目一期入市價格在7萬元/平,而現在掛牌價達到了10萬/平,倒掛近3萬元/平。

          皇都花園緊鄰外環,處于外環外,項目經顧戴路可連接外環及嘉閔高架,自駕前往大虹橋、中內環還是比較便利的。該項目距離12號線七莘路站直線距離不足500米,地鐵站距離即將入市的南地塊比較近,步行約1公里,距離北地塊在步行在1.2公里左右,值得一提的是,七莘站也是嘉閔線的站點,后續嘉閔線開通之后前往大虹橋也會十分便捷。

          商業方面的話,項目附近有一些沿街的底商,大型商場主要集中在地鐵站附近,有莘莊維璟印象城以及七莘紅點城等商業,可以滿足日常居民的購物需求。

          最受大家關注的自然還是教育配套,項目緊鄰上海市七寶外國語小學,旁邊還有閔行七寶皇都幼兒園。項目前期對口的是七寶明強小學,屬于閔行小學中的第一梯隊。

          醫療配套有復旦大學附屬兒科醫院、閔行中心醫院、第六人民醫院等為居民的健康保駕護航。

          七寶的教育資源優越,兩個項目受其利好,周邊的配套基本可以滿足日常的購物需求,但是兩個項目的周邊城市界面都比較一般。而且,七寶上空設有飛機航道,有一定的噪音影響,除此之外,周邊的醫療配套也相對較弱,目前最高的醫院等級為二甲。即將入市的兩個項目地理位置都不錯,交通還算便利,但是兩個項目推出的戶型都主要面向大面積改善客群,對剛需客群不太友好,就價格來看,兩個項目周邊房源均有一定程度的倒掛,雖然新房的性價比高,但是與旁邊的大虹橋拓展區華漕板塊相比,華漕板塊區域發展要好一些,但是七寶房價卻比華漕板塊的新房價格高。

           
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