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        1. 二輪土拍13幅地塊高溢價成交 嘉定新城表現亮眼

          2022-07-29 17:31:21|來源:樂居買房
          摘要|

          4天32地715.3億,10幅底價成交13幅達到中止價,近7成地塊溢價成交,2022年上海第二輪集中土拍落幕。

          與6月初的首輪土拍相比,32幅地塊中13塊達到中止價,占比41%,首輪土拍為36%。此外,二輪土拍底價成交地塊10幅,占比31%,首輪則是53%。二輪土拍整體熱度略有升高,但仍處復蘇階段。

          保利招商華發包攬四成地塊 五大新城熱度出現分化

          保利、招商、華發成為本輪最大贏家,三家總計拿下13幅地,占比超40%,而一些百強之外的中小型房企現身也成為本輪土拍一大亮點。

          保利發展總計參與14幅地塊,最終拿下5幅,均采用聯合體形式,其拿下的5幅地塊分別為:與越秀聯合2幅,與上海建工聯合1幅,與聯發聯合1幅,與招商新世界聯合1幅。

          招商則參與了8幅地塊,并最終拿下5幅。其拿地方式同樣采用聯合體方式,分別為:與象嶼聯合2幅,與南昌市政聯合2幅,與保利新世界聯合1幅。

          相較上述兩家,華發更多是以獨立身份拿地,其同樣參與8幅地塊并最終獲得4幅,僅有閔行浦錦地塊與建發聯合拿地。

          除了國央企拿地以外,在二輪土拍中,也有一些生面孔出現。其中,富紳溢價0.54%拿下青浦盈浦街道地塊,恒文溢價8.72%拿下青浦朱家角地塊。

          有些企業雖然未能拿地,但也出現在參與名單里。包括上海泉山、上海大豪、上海佳運、華麗家族、江西益達等。

          另外上海本地國企也毫不遜色,包括陸家嘴、上海城投在內的幾家本土國企總計拿下11幅地塊。

          隨著地產行業不景氣,不僅是民企,國央企的資金也受到壓力,本輪上海推出很多優質地塊,采用聯合參與的方式可以爭取更多的地塊。

          二輪土拍推出的土地相對優質,市區及熱點區域居多,吸引房企競價。

          市區8幅地塊中有3幅底價成交,2幅溢價率1%左右,3幅溢價率在7.8%-9.7%之間,表現最為亮眼的是長寧新涇地塊。經過36輪激戰,轉入一次性書面報價階段,國央云集之下,上海城投以27.626億拿下。

          值得注意的是,五大新城土地出現分化,僅嘉定新城仍保留熱度,4幅地塊均達到中止價,溢價率均超9%。青浦新城次之,本輪推出3幅地塊,1幅達到中止價,1幅溢價率不足1%,1幅底價成交。其他新城則表現慘淡,松江新城推出1幅地塊底價成交,奉賢新城2幅地塊均底價成交,臨港新城本輪則無地出讓。

          高溢價且觸發一次性報價地塊共計13幅

          二批次土拍中,有22幅地塊出現溢價,其中8%以下的有9幅,8%以上的有13幅且觸發了一次性報價。這些高溢價率的地塊,都是房企爭搶的項目,也將會是未來上海樓市中的熱門項目。&lsquo;&rsquo;

          在這13幅地塊中,嘉定區供應的5幅地塊均溢價成交,另外浦東、閔行、青浦各2幅,普陀和長寧各1幅。其中有4幅地塊是低密社區,占比30%,未來入市可能有洋房、疊墅產品,于購房者而言,也意味著有更高的居住體驗。

          從房地聯動價來看,除了嘉定和青浦朱家角的6幅地塊在4-5萬/平之間,其他7幅地塊的價格在6萬/平以上,價格最高的是長寧地塊,房地聯動價在16.3萬/平。

          據悉,長寧地塊的土地指標顯示,未來僅有約80套住宅,容積率1.2,限高12米,預計將建成別墅類產品。地塊所處的西郊又是上海別墅聚集地,周邊鮮有住宅地塊出讓,別墅成交價過億并不罕見,根據本地塊的房地聯動價16.3萬/平,未來新房倒掛是大概率,預計是又一高分項目。

          另外是傳統市區中的又一高溢價地塊是金茂桃浦項目,屬于中外環,與桃浦中央綠地僅一路之隔。而且與寶華桃浦項目較近,房地聯動價均是8.3萬/平,周邊多是居住用地,綠地等規劃,加上有寶華、金茂兩大房企的入住,這里或將迎來全新的居住體驗。

          桃浦智創城,定位國際級科技示范綠谷、長三角商務總部龍頭,整個地塊規劃科研體量多達76萬方,商辦體量達207萬方,還是很值得期待的。

          浦東、閔行、青浦再推熱門地塊 房地聯動價與前期持平

          在這13幅高溢價地塊中,浦東、閔行、青浦各2幅,分別位于唐鎮、川沙、浦江、七寶、徐涇、朱家角等板塊,而且在首輪土拍中,浦東、閔行和青浦的地塊均出現高溢價,可見這三個區域的關注度不減。

          首先是浦東的2幅地塊,華發唐鎮地塊的位置最好,位于外環邊上且是唐鎮核心區域,距離2號線唐鎮站約800米,溢價率是9.3%,周邊是綠城玉蘭花園、金爵別墅、仁恒東郊花園以及六批次入市的華僑城純水岸,周邊的高端居住氛圍已經形成又加上唐鎮站的商業配套,非常能夠滿足購房者的需求。

          目前該地塊的房地聯動價是70620元/平,與華僑城純水岸的價格持平,而且周邊的綠城玉蘭花園二手房價整體達到10萬/平,最高掛牌到12萬/平,未來新房入市,倒掛現象還是比較明顯的。而且該地塊的位置也更好,可以預見該地塊未來也將是一個高分項目。

          同樣備受關注的還有閔行七寶華發古美地塊,溢價率8.6%,北面是天安豪園,距離12號線虹莘路站與9號線星中路站直線距離約1.5公里,與首輪土拍中華發&建發拿的七寶地塊相鄰,房地聯動價是82500元/平,另外周邊還有售罄的融信旭輝世紀古美,均價約8.25萬/平,入圍分63.26分,該地塊房地聯動價也是8.25萬/平,與之前的項目價格一致。

          七寶的新房供應本來就比較稀缺,加上該板塊的教育資源在閔行區是靠前的,新盤的去化是不用擔心的,未來閔行外環內又一高分盤入市。

          另外華發和建發聯合又在浦江拿下1幅低密地塊,靠近8號線浦江鎮站,該地塊與一批次拍地建發&華發浦江項目相距非常近,房地聯動價都是68000元/平,且兩個地塊的容積率都是1.2。

          周邊有保利茉莉公館,陸家嘴紅醍半島,上海桃花源、桂鴻院等項目,居住氛圍還是比較高端的,未來該地塊入市預計將打造別墅產品。

          青浦有2幅地塊溢價率較高,分別是招商&南昌市政徐涇地塊,溢價率9%;恒文朱家角地塊,溢價率8.7%。

          值得一提的是招商&南昌市政徐涇地塊,距離17號線徐盈路站直線約1公里,周邊配套成熟,還有招商虹橋公館和萬科天空之城在側,而且徐盈路站周邊還有天空之城的商業,能級較高。而且這兩個樓盤的二手房也已經達到9-10萬/平,該地塊6.4萬/平的價格,未來新房入市性價比很高。

          另外恒文以總價約9.15億元競得青浦區朱家角地塊,其實恒文并非首次參與。在去年的上海第三輪集中土拍中,恒文參與了青浦區朱家角鎮港周路西側D13-03a地塊競拍,并與中柏、中環、國貿、大名城等房企同臺競技,未能拿地,本次終于如愿以償,擊敗同場競價的龍湖&同潤聯合體、佳運,成功進駐朱家角。

          嘉定新城熱度強勁 部分地塊房地聯動價上漲

          此次土拍中,嘉定有5幅地塊入市,均是高溢價成交,其中溢價率最高的是保利&越秀拿下的馬陸地塊,溢價率9.8%,同是也是本次土拍中溢價率最高的地塊。

          保利&越秀馬陸地塊和金地&西郊莊園馬陸地塊相鄰不遠,房地聯動價都是4.98萬/平,而且靠近馬陸地鐵站,這兩個地塊周邊就是三批次入市的金地峯匯,當初拿地的聯動價4.81萬/平,2個新地塊的聯動價比金地項目略高。

          另一個4.98萬/平的地塊,是招商&南昌市政拿下的嘉定新城遠香湖地塊,溢價率9.3%,值得關注的是,該地塊周邊規劃新建一所幼兒園以及一所九年一貫制學校。

          遠香湖中央活動區定位為:科創科研、商業商辦、居住、公共服務等功能集聚復合的創造型新城中心;人文教化、充滿活力、綠色低碳、智慧便捷的新城中心核心區。未來具有一定的發展潛力。

          另外嘉定的地塊也吸引到一些“紡織界”和“交通界”旗下地產公司參與,且均表現亮眼,成功拿地。嘉定工業區南門社區83-07地塊,由上海紡織拿下,溢價率8.9%。嘉定新城(復華園區)02-01地塊,由大眾拿下,溢價率9%。

          從二批次土拍中可以看出,嘉定土地的熱度已經遠超其他幾大新城了,地塊入市以后嘉定的供應套數增加,且嘉定依靠產業支撐,未來新房需求量也會增多,相比較目前,未來嘉定的新房門檻或將提高。

          隨著二輪土拍的落幕,上海在6-7月完成了兩輪土拍,總成交金額超過1500億。但參與企業仍以國央為主,不過也有多個中小房企現身拿地,可以看出土地市場正在逐步回暖。

           

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