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        1. 傳統市區神仙打架 3大熱門板塊誰才是流量擔當?

          2022-07-04 07:37:33|來源:樂居買房
          摘要|

          買房最看重哪一點?雖然每個人都有自己的想法,但是有一點毋庸置疑,那就是對于地段的考量。稀缺地段所帶來的配套資源以及未來可落地的規劃和價值是其他區域無法比擬的。

          在上海買房,購房者除了看環線以外,也會比較看重區域板塊的價值,如一二手倒掛、周邊配套能級高的板塊往往會比較受購房者歡迎。

          傳統市區一直以來的關注度都比較高,截止二批次共推盤了49次,目前有31盤觸發積分,占比63%,觸發積分的樓盤主要以徐匯濱江、東外灘、北外灘、蘇河灣板塊為主,可見傳統市區的購買力和熱度依然強勁。

          提前說一句,北外灘除招商虹璽外,目前無樓盤入市,就不多做介紹了。接下來,主要從規劃、配套、價格、土地市場等四個方面來看看徐匯濱江、東外灘、蘇河灣板塊的情況。

          徐匯濱江規劃能級高 板塊資源難以復制

          這三個板塊都是“一江一河”的規劃中的區域,如果說這三個板塊中,哪個最為“金貴”,那必然是徐匯濱江。

          徐匯濱江如今在上海的地位已經不言而喻,特別是與對岸前灘的價值上升之后,徐匯濱江更是穩穩的站在了上海樓市的“金字塔尖”。

          徐匯濱江地區,岸線長約11.4公里,面積約達9.4平方公里,早在規劃之初,就比較注重該板塊的整體性。又加上2020年初西岸金融城“地王”的出現,更讓徐匯濱江豪宅市場站穩了腳跟。

          徐匯濱江在上海2035城市總體規劃中承載全球城市核心功能的高品質中央活動區,更是上海中心城區尤其是沿江地帶僅存的可供大規模、高起點、成片規劃開發的地區之一。與外灘、陸家嘴相比也毫不遜色。

          所以,無論地段還是規劃站位,徐匯濱江都是上海難以復制的稀缺資源,自然也是吸引了大批購房者在此置業。

          而且目前徐匯濱江的規劃基本上已經成形,周邊余德耀美術館、西岸美術館、油罐藝術中心西岸劇場等文化藝術串連成一個超大規模藝術區,讓濱江沿岸整體的城市格調上升了不少。 

          與徐匯濱江打造公共設施項目不同的是蘇州河未來的發展方向是宜居生活示范區,也就是說蘇州河兩岸更注重生活品質的提升。

          蘇河灣板塊蘇州河規劃中城區的重點板塊之一,重點是加強濱河沿線舊區改造和城市更新;加強金融、文化、人才孵化等功能注入;打造集聚城市歷史、市民文化、工業創意等特色的文化景觀帶。

          在過去的幾年中,蘇河灣周邊的能拆的土地都已經拆遷完畢,各開發商在這片土地上迭代更新,帶來優質的商業、住宅,而且目前蘇河灣兩岸的濱水步道已經建成,城市界面煥然一新,整個板塊的居住能級有了顯著的提升。

          在這兩個板塊面前,東外灘的熱度可能就甘拜下風了,在很多人的認知里,覺得它發展比不上其他內環板塊。不過依托“一江一河”的規劃,東外灘也可以和其他板塊可以并肩了。

          東外灘其實就是“一江一河”規劃中的楊浦南部濱江區域,該區域有兩個重點部分:

          一是持續推進城區建設和品質提升,創建“生活秀帶”;

          二是科技創新、在線新經濟、文化創意類頭部企業,打造“在線新經濟總部集聚區”。

          其實可以看出近兩年東外灘在持續發力,吸引了多家企業入駐,其中包括字節跳動、美團上??偛?、B站全國總部等紛紛落戶楊浦濱江,未來,這里還將吸引其他的知名企業。

          東外灘也是三個板塊中舊改項目最多的區域,周邊的老小區較多,城市界面有待完善。不過該板塊的土地規劃以住宅為主,等到舊改完成后,東外灘還是值得期待的。

          綜合來看,徐匯濱江憑借規劃能級、板塊熱度依然是上海樓市的領跑者;蘇河灣目前的城市更新基本已經完成,居住品質也在持續提升,在板塊定位上還是稍遜一籌;東外灘目前來看,還處于改造過程中,等改頭換面后,還是能搏一搏的。

          蘇河灣配套成熟 生活品質高 更加宜居 

          目前徐匯濱江的配套還在完善中,周邊主要以公共設施為主,目前來看,沿江除住宅外,寫字樓較多,如西岸智慧城、西岸智慧谷等,極少有商場在側,僅有寫字樓底層的一些茶餐廳等,距離正大樂城、綠地繽紛城等大型商業綜合體約1公里,不過這兩個商場的能級不高,周邊目前還是缺少高能級的商業綜合體。

          楊浦東外灘周邊大型商業也不多,沿江目前僅有時代城市奧特萊斯,同樣缺少大型商業,而且目前楊浦濱江還未形成大規模的商業或辦公,還是有待開發。

          而蘇河灣板塊的配套已經形成,周邊有靜安大悅城且是國家5星級購物中心,另外還有華潤蘇河灣中心、以及安康苑帶來的合生匯,而且蘇河灣距離南京西路僅1.5公里,可以享受南京西路的配套,可見蘇河灣板塊的商圈能級和密度非常高。

          由此在商業配套上,蘇河灣>徐匯濱江>東外灘。在交通方面,蘇河灣和東外灘同屬內環內,徐匯濱江屬于內中環,都擁有多條軌交線路,如蘇河灣板塊有1、8、12號線;徐匯濱江有7、11、12號線;東外灘有4、12、18號線,交通都比較方便。另外三個板塊內都有三甲醫院在側,還是能夠保日常的健康生活的。

          學校方面,徐匯濱江周邊有復旦大學附屬徐匯實驗中學和上師大附中龍華中學,兩所學校都是高校附屬中學,其中復旦大學附屬徐匯實驗中學是復旦大學與徐匯區政府合作舉辦的九年一貫制學校,不過該校是2019年建立的,目前口碑還沒有出來。另外上師大附中龍華中學是徐匯公辦初級中學,依托上海師大、上海師大附中和徐匯區教育局資源,整體更優。

          蘇河灣周邊的學校不多,目前有上海向東中學、上海棋院實驗小學等,向東中學是一所公辦中學,同時也是一個區重點學校;上海棋院實驗小學也是區重點小學,由上海棋院和區教育局合作創辦的公辦小學,也有非常多的特色課程。

          東外灘周邊有一所上海財經大學附屬中學以及楊浦區建設小學和建設初級中學,上海財經大學附屬中學是是上海市楊浦區區級重點高中之一,辦學質量優質;建設小學和建設初級中學是普通公立學校。

          在學校配套上,目前來看徐匯濱江和蘇河灣的學校更優質一些,東外灘除財大附中外,學校資質一般。

          徐匯濱江與蘇河灣倒掛嚴重 東外灘稍遜一籌

          目前這三個板塊在售的項目都不多,價格最高的當屬徐匯濱江、其次是蘇河灣,東外灘價格最低。而且三個板塊的積分要求還是挺高的,所以有意向且預算足夠的客戶,也要算算自己的積分是否足夠。

          首先,先來看徐匯濱江的在售、待售樓盤:

          徐匯5盤中價格最高的是云錦東方三期,產品類型以別墅為主,且品質較好,價格高也是情理之中。另外百匯園和寶能公館價格相差不多,這兩個樓盤分別于2022年一批次和二批次入市,而且百匯園三期的積分94.96分,積分要求高,后期還有兩棟臨江高層入市。寶能公館1288截止7月1日還未公布認購時間,目前售樓處還進不去,大概率觸發積分。

          另外兩個純新盤是香港置地啟元和復星濱江項目,香港置地啟元是徐匯濱江的地王項目,預計三批次入市,戶型約300平,靠近黃浦江,地理位置較好,預計均價其他樓盤要高。復星濱江項目是2021年拿地,房地聯動價是131000元/平,該項目靠近百匯園三期,從價格上來說,是有所上漲的。

          從二手房價格來看,目前徐匯濱江的豪宅漲幅明顯,尚海灣豪庭在6月成交了6套房源,最高成交單價27萬/平,總價在2250-7800萬之間。比起周邊百匯園的三期12.79萬/平的價格,倒掛了111%,這新房的性價比不言而喻了。

          再看,蘇河灣板塊在售、待售樓盤。

          蘇河灣目前有4盤,其中兩個純新盤,這兩個樓盤目前還沒有消息,年內不一定入市,現在能看的就是華發仁恒蘇河世紀和龍盛福新里二期,這兩個盤的價格相差1000元/平,幾乎可以忽略,不過龍盛福新里二期以別墅為主,僅24套,后期入市價格預計會更高。

          華發仁恒蘇河世紀目前認購已經結束,認購人數超950組,認購率約313%,已經觸發積分,目前還未公布,首開304套房源,后期還有100多套待入市。

          從二手房來看,周邊的華僑城蘇河灣的成交價格在26.7萬/平,與蘇河世紀新房價格相比,倒掛了99%,這妥妥買到就是賺到啊。

          最后來看東外灘在售、待售樓盤。

          東外灘的新房價格就沒有徐匯濱江和蘇河灣高了,價格在10萬/平左右,而且市區的同緯度新房,價格已經突破12萬+/平,所以,入手這里性價比也是很高的。

          目前東外灘在售的僅有海上源,而且海上源也隨二批次入市并觸發積分了。另外4盤都是純新盤,3個地塊均是去年拿地項目,預計有希望年內入市,未來入市價格可參考房地聯動價。而金隅外灘東岸一直傳言入市,但遲遲未公示,不過有消息稱,該盤想等海上源售罄之后再開盤,想要避免分流。

          另外楊浦東外灘去年有不少項目入市,而且大多觸發積分,開盤售罄,去年東外灘的首創天閱濱江90.8分也是開啟了東外灘的高光時刻,雖然不及徐匯濱江和蘇河灣,但今年東外灘入市的樓盤也依然熱度不減。

          東外灘的二手房價格比起另外兩個板塊,上漲的也比較緩慢,畢竟周邊老小區較多,二手房價在7萬/平左右。

          東外灘的次新房價格上會有所上漲,如2018年的陽光城濱江悅成交單價是14萬/平,比起新房有所上漲,但是比起徐匯濱江和蘇河灣的單價20萬+/平,還是有所差距的。

          綜合來看,徐匯濱江和蘇河灣的新房和二手房價格相差不大,都屬于倒掛比較嚴重的板塊,而東外灘稍弱一些,價格還有待上升。

          東外灘舊改項目較多 當屬供地大戶 

          除了新房和二手房以外,這三個板塊目前還有地塊供應,首輪土拍有徐匯濱江地塊和東外灘地塊,從溢價率就可以看出,東外灘的熱度不高,而徐匯濱江開發商的拿地熱情高漲。

          徐匯地塊真的是非常優質,該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城,緊鄰去年第一批的復星徐匯濱江地塊,房地聯動價都是13.1萬/平,比較持平,該地塊步行至徐匯濱江步道僅約500米,位置較好。

          楊浦地塊位于楊浦東外灘,與黃浦江距離不遠,未來高層大概率是能看到江景。周圍醫療資源豐富,配套成熟,還有12號線寧國路站以及18號線丹陽路站在側,交通便利。不過平涼社區雖然地段不錯,但是板塊內老破小也比較多,城市界面受到了影響,但是房地聯動價比起海上源是有所上漲的。

          另外二批次出讓地塊已于6月27日公布,可以看到楊浦依然有地塊供應,有2幅靠近東外灘,分別是江浦09地塊和05地塊,房地聯動價是11.5萬/平,與海上源持平。

          楊浦江浦社區的兩個地塊距離非常近且是舊改項目,位于楊浦內環內,未來這兩個地塊入市價和積分都可以參考仁恒海上源。

          靜安地塊位于內環內,靠近蘇河灣,另外距離該地塊約600米處有二批次入市的純新盤華發仁恒蘇河世紀,備案均價是13.3萬/平,未來地塊入市價格和積分可以參考。

          從土拍來看,蘇河灣和徐匯濱江供地較少,東外灘是供地大戶,當然也是以舊改項目為主,未來東外灘的入市新房數量大于徐匯濱江和蘇河灣的。

          總的來說,徐匯濱江和蘇河灣各有優勢,徐匯濱江的規劃和定位能級是高于蘇河灣的;而蘇河灣的周邊配套和生活便利度是高于徐匯濱江的。而東外灘在各方面都有待完善,等到城市界面更新,舊改完善,也許東外灘能夠“揚眉吐氣”。

           
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