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        1. 上海30盤啟動驗資60+盤預入市 這份名單請收好

          2022-05-11 10:15:39|來源:樂居買房
          摘要|

          ??受到疫情影響,上海的新房成交比起往年環比下降逾8成(4月數據),不過,新房的套均成交總價環比上漲了10%,為809萬/套,成交均價也有所上浮,為69247元/平同比上漲46%。我們來看下表:

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

          ??總結來說,4月滬樓市的供應和成交環比同比都有8成以上的下降,而成交總價和均價均有小幅上漲。昨天我們也提到了,上海近期成交的房源多為市區新房,主要集中的虹口、楊浦、黃埔等均價相對都較高的地區,故4月成交均價上漲也在情理之中,待疫情結束,剛需房源成交恢復正常,上海新房的均價基本會回歸“正軌”

          ??30盤啟動線上驗資 疫情后樓市“沖沖沖”

          ??如果沒有疫情的影響,2022年應該也是“紅紅火火”的一年,畢竟自2016年起,上海的宅地供應量每年都在增加。3月28日起上海浦西浦東相繼進入封閉管理之后,上海第一批集中供應的項目有十幾盤的開盤節點進行了延期,而之后有拿證開盤打算的項目,也進行了順延,上海樓市整體的節奏放緩甚至是有了短暫的停擺。

                 不過根據樂居了解到,目前已經有近30個樓盤啟動線上驗資,為之后的樓市恢復做準備。當然,面對同一時間段大量樓盤的入市,購房者也需要更仔細的做好篩選,因為如果合并批次的話,同一批次只能認購一個樓盤。

          疫后新盤或將大量入市

          其中,寶山最多,有7盤開啟了線上驗資;其次是青浦和臨港,分別是4盤;松江、浦東新區、嘉定分別有3盤;靜安兩盤;楊浦、虹口、奉賢分別有1盤開啟線上驗資。

          可見,無論是內環的熱盤,還是位于熱門大虹橋板塊的樓盤,都早早地做了準備,暗中較勁。因為預計解封后,城央可能有多個項目同期入市,短期內迅速去化會面臨壓力。

          據悉,很多樓盤線上驗資方式是通過添加置業顧問的微信,隨后把相關材料以電子版方式發給對方審核。

          傳統市區方面,楊浦、虹口和靜安都有項目開啟線上驗資。招商虹璽、天匯世紀璽、金隅外灘東岸、安康苑都已經開啟驗資。

          其中金隅外灘東岸,主要以99-140㎡ 3-4房為主,距離12號線江浦公園站直線距離700米,周邊的生活氛圍比較濃郁,配套設施也比較齊全,而且是國企打造,未來入市還是不用擔心的。由于最小戶型在99平以上,總價略高,所以主要以改善客戶為主。目前開啟線上驗資,預計首套500萬,二套1000萬。

          疫后新盤或將大量入市

          四行倉庫旁的華發仁恒蘇河世紀即將入市,項目緊鄰蘇州河,推出95-238平3-5房。項目地處繁華市中心,周邊不僅有3條軌交,還有大型的商場,距離靜安大悅城距離約300米,休閑購物真的很方便!生活居住的氛圍也很濃郁。另外最具性價比的還是該盤的價格,目前具體價格還沒有出來,不過預計13萬/平左右。

          華發仁恒蘇河世紀也是市區非常少有的以小面積為主的項目,主力戶型約95-99㎡3房,1300萬左右就能入住蘇州河一線地段,機會難得。

          疫后新盤或將大量入市

          徐涇作為大虹橋最具有發展潛力的板塊,區域內的新房一直以來都是難買的存在,之前有上海蟠龍天地、萬科天空之城,目前該區域有兩盤開啟驗資,也是熱度不減。

          除了難買的上海蟠龍天地,虹橋璀璨公館已經開啟驗資了。作為青浦徐涇的全新盤,由招商、象嶼、路勁聯合開發,共26棟住宅樓組成。

          疫后新盤或將大量入市

                 產品方面,主力戶型為約86-104㎡2-3房,帶裝修交付,首開共494套,房地聯動價約6萬/平,比起蟠龍天地價格便宜了1500元/平。該項目80%以上中小戶型,對于剛需購房者來說非常友好。

                 目前徐涇板塊內的二手房價格已經達到了9萬/平,虹橋璀璨公館的價格有一定的優勢,性價比很高,倒掛明顯,相信入市又是一個高分項目。項目現已開啟驗資,首套客戶200萬+,二套客戶400萬+。感興趣的朋友可以了解一下。

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

          ??受疫情影響 新房成交慘淡

          ??由于4月份并無樓盤開盤,目前看到的成交數據系此前已開樓盤的網簽數據,不反應實際成交情況。疫情緩和后,參考此前2020年的經驗,改善需求可能會進一步增強,而疫后對于市區房源的入市很可能會放松,也會進一步激發改善需求的入市。不過需要注意的是,改善需求對于帶動樓市的熱度有比較顯著的影響。

          ??但考慮到房地產跟穩增長密切相關,牽動上下游多個行業,對帶動相關的投資與消費增長起到比較重要的作用,所以短期內采取收緊的可能性不大。從全國范圍來看,疫情期間,多個樓市調控政策松綁。4月29日,中共中央政治局會議支持各地從當地實際出發完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求。人行上??偛刻岢?,重點加大對首套、小戶型、新市民購房信貸支持。而對于上海來說,臨港的購房政策已出現一定的寬松,在重點支持單位中工作的人才,購房資格由滿一年以上縮短為3-6個月。

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

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          ??外環外占全市成交量71% 浦東、松江、楊浦占成交量前三

          ??分環線來看,4月份外環以外成交586套,占全市總成交量的71%,占比減少。中環以內成交217套,占比26%,占比大幅增加,所以目前釋放的網簽數據主要以市區的樓盤為主,這也是成交均價同比漲幅較高的原因之一。2022年前4月,內環以內成交占比9%,為近年來最高。 

          ??從均價來看,4月份中外環間和外交環間由于成交結構的關系,均價的同比漲幅較大。2022年前4月,中環以內和郊環以外均價同比下降,中外環間和外郊環間均價同比增長,其中外交環間同比增長14%。

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

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          ??分區域來看,4月成交量TOP3區域為浦東、松江和楊浦,分別成交437/92/92套,均價為47841/50445/113777元/平。今年前4月,累計成交TOP3區域為浦東、松江和寶山。從各區域的成交情況來看,楊浦、浦東和虹口的成交量較去年同期出現顯著的增長,其余區域均下跌。楊浦和虹口的增長主要源于供應結構的關系,浦東的增長主要來自臨港新城。從成交均價來看,浦東、黃浦和金山的均價同比下降,其余區域增長。

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          ??分板塊來看,4月成交量TOP5板塊為臨港新城、唐鎮、松江新城、東外灘和四川北路。今年前4月,TOP5板塊為臨港新城、唐鎮、松江新城、顓橋和周康。 

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          ??90-110平較去年增加9% 400-600萬為成交主力

          ??從今年前4月的累計成交結構來看,90-110平的占比增加較為顯著,達到49%,較去年增加了9個百分點。小戶型和大戶型的占比都有下降,其中,110平以上的占比29%,較去年下降了5個百分點。其中,110-140平的占比下降的相對更多,而140平以上的占比幾乎沒有變化。

          ??從總價段來看,600萬以上的占比增加了9個百分點,而600萬以下的占比下降。

          數據來源:上海鏈家數據來源:上海鏈家

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          ??傳統市區供應創新高 多個網紅盤即將入市

          ??據樂居統計,2022年第二、三批次,上海預計64盤即將入市,其中傳統市區預計入市14個盤、浦東8個、臨港6個、閔行6個、奉賢5個、青浦6個、松江3個、寶山9個、嘉定7個,其中純新盤有23個。(具體以公示為準)

          數據來源:上海鏈家

          ??其中最值得關注的就是傳統市區,預計入市14個盤,如果這14個新盤順利過會,將會超過第五批次的12個,成為自積分搖號以來中心城區供應最多批次。

          ??黃浦的凱德茂名公館從2011年首次入市,由五棟11-26層公寓樓組成,有近300套房源,除6號樓以外,其余樓棟都已取證銷售,而6號樓此前一直對外租賃。而這次即將對外出售6號樓,共約60+套可售房源。

          ??普陀的錦繡里二期同樣是老盤,一期已經推出了高層產品,均價約10.5萬/㎡,錦繡里二期即將推出建面約200㎡疊墅、約350㎡聯排,僅55套,預計三批次入市。根據上期均價與周邊的樓盤以及蘇州河畔樓盤的價格參考,項目的疊墅價格預計為13萬/㎡。

          ??虹橋璀璨公館位于大虹橋,項目體量很大,規劃建設26幢小高層和高層,共1779套房源,而且項目規劃有約1500㎡會所,包括健身房,泳池等。

          ??該樓盤預計下批次入市,目前已經開啟線上驗資,將推約81-162㎡2-4房,首批推出494套房源,房地聯動價約6萬/平,比起蟠龍天地價格上也是便宜了1500元/平。不過該項目80%以上中小戶型,對于預算500的購房者來說,就可以上車大虹橋,這真的是非常友好了。

          ??除此之外,傳統市區的項目中,華發仁恒蘇河世紀、保利天峯的熱度也很高,而且是板塊內的稀缺新房。

          ??華發仁恒蘇河世紀憑借優越的地理位置,周邊配套,備受購房者的關注,周邊不僅有3條軌交,還有大型的商場,生活居住上比較氛圍。另外最具性價比的還是該盤的價格,目前具體價格還沒有出來,不過預計13萬/平左右。

          ??碧桂園柏悅江灣是10號線旁純新盤,打造98平洋房以及131-147平的疊加產品。該項目與楊浦新江灣僅有一街之隔,因此,項目的房地聯動價高達73000元/平米,遠高于寶山區所有新房價格。碧桂園柏悅江灣的目標客戶基本上定位在意向新江灣城但積分或預算不足的客群,而周邊新江灣城的新房已經基本突破10萬,該項目在價格方面優勢較大。


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