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        1. 2022年首輪土拍如火如荼,房企喜歡在哪些城市拿地?

          2022-04-28 07:15:00|來源:中國新聞網
          摘要|

          ??氣溫漸升,2022年首輪集中供地進程也已過大半。

          ??“兩集中”供地新模式開啟的第二年,土地市場在去年年末的冷靜趨穩中,等來了房地產市場政策利好不斷的釋放。今年土地市場拍賣熱度如何?又出現了什么新特點?

          ??供地批次增加,規??s減

          ??2022年的集中供地,比2021年開始得更早一些。

          ??由于2021年“兩集中”政策發布已在2月底,首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下,今年不少城市開始時間有所提前。

          ??打響當頭炮的便是北京。1月7日,北京掛牌了2022年第一批次集中供地地塊;2月17日,北京首輪集中供地落下帷幕,18宗地塊中成交17宗地塊,總攬金480.255億元。

          ??伴隨著首輪批次提前的,是多地供地節奏的變化。不同于2021年統一的“一年只賣三次地”,部分城市今年土地供應從三批次增加為四批次。青島、武漢、廈門、重慶和濟南均已明確全年供地計劃分四批次供地。

          ??“首批次提前有利于合理安排供地計劃,避免市場供求大起大落。供地批次的提升,減輕各批次供地壓力,便于房企靈活應對,有利于土地市場的穩定?!敝兄秆芯吭罕硎?。

          ??批次的增加也引發了供應面積的分散。多數城市今年首批集中供地規模同比去年首批出現明顯縮減,北京、青島、重慶、長沙等地同比縮減規模過半,武漢的同比縮減幅度更是超九成。

          ??“這反映出當前市場仍處恢復期,樓市情緒還未完全好轉的情況下,集中供地也處在謹慎狀態?!敝T葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為,供應規??s減成為今年首輪集中供地的普遍情況,或與多地增加供應批次有關,后續隨著開展供地計劃的城市逐漸增多,預計供應規模將呈現穩步上漲態勢。

          ??但在供應規??s減的同時,優質地塊則在放量,多城供地集中在主城區配套相對成熟的區域,其中長沙、武漢與重慶等地的主城區供地面積占比漲幅均超過15%。

          ??降低門檻,土拍規則改善

          ??盡管首輪土拍試水意味明顯,但各地在供地端方面的規則改進則顯得誠意十足,降門檻、提利潤,搖號、抽簽基本已成標配。

          ??首先,部分城市房企開發資質放寬,準入門檻進一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“資格預審環節”,在2022年的出讓過程中已無該要求;合肥對于競拍人開發資質放松更為明顯,競買企業開發資質由一級開發資質降為二級開發資質,部分地塊對競買企業開發資質不設置要求。

          ??下調保證金比例也是不少城市的選擇。武漢的土地出讓保證金比例由最高50%下調至20%,南京則由30%下調至20%,同時部分地塊付款周期也延長至6個月甚至更長。

          ??更為突出的特點,是幾乎所有城市都默契地放棄了以往的“競自持、競配建”模式,特別是保障房配建。

          ??近年來,各地針對地價過高,也曾相繼采取過“競自持、競配建”等一系列穩地價政策,這些密集的調控政策的確讓土地市場整體熱度消退,“地王”、高價地頻出的現象得到控制。

          ??但在今年,為了喚醒市場,各地配建要求接近全面降低,房企利潤空間進一步上升。武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求,青島和成都取消配建“人才住房”要求,北京含保障房建設地塊占比由33%下降至22%。

          ??“這樣做的目的很明確,盡可能降低房企拿地壓力,提高房企參拍積極性,也有效保障房企合理利潤,維護房地產市場發展?!敝兄秆芯吭罕硎?。

          ??熱度分化明顯,國企仍為主力

          ??盡管今年的土拍從地塊品質到競拍規則等都對房企示好頻頻,但從成交情況來看,房企拿地仍偏謹慎。反映到市場熱度方面,城市之間熱度分化明顯。

          ??首輪集中供地中,合肥的表現頗為亮眼,優質地塊的競拍熱度較高,19宗成交地塊中15宗達到最高限價進入競報高品質住宅方案階段。58安居客房產研究院分院院長張波指出,合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出讓的誠意。

          ??4月25日剛剛完成首輪供地的杭州同樣表現不俗,攬金827億??偣?0宗地僅有1幅遭遇流拍,成交的59宗地中更是有23幅地觸頂搖號。

          ??但部分庫存較大或市場處于調整期的城市土拍熱度仍保持低位。天津、福州、廈門、武漢、成都、南京、東莞等城市,熱度普遍一般,出現了大面積的底價成交、流拍或終止轉讓。

          ??即便在同一城市里,成交熱度分化也頗為明顯。中指研究院浙江分院常務副總高院生指出,以杭州為例,本次供地中1宗流搖,相應地塊周邊鄰近高架、廠房等,微環境欠佳;25宗底價成交,所在區域多為臨安、富陽以及蕭山郊區等去化能力相對偏弱區域;23宗觸及封頂進入一次性報價環節,所在區域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來科技城等熱門核心板。

          ??中指研究院表示,從率先完成首輪土拍城市的結果來看,房企拿地明顯趨向于“傳統高價值”“規劃利好”“去化效率高”這三類地塊。

          ??同樣暴露出冷熱不均現象的還有拿地的房企。在今年集中供地的交易中,有實力參與角逐的依舊以央國企為主。

          ??“從近期房企的心態看,更多的還是體現在防范債務風險的出現,積極促進企業資金面穩定等?!?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次土拍市場的表現,也說明市場之間還是有分化或分歧。

          ??“從成交情況來看,房企拿地仍偏謹慎,疊加當前多地疫情反復,市場預期仍存在較大不確定性,與此同時,企業面臨償債高峰,資金壓力仍較大,短期土地市場熱度整體改善的空間或有限?!敝兄秆芯吭赫J為。

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