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        1. 144盤觸發積分 未來還有哪些全新盤可以選

          2022-04-06 23:20:42|來源:樂居買房
          摘要|

          ??   截止目前,2021年至今上海共推出7批次新房,其中2021年第五批次和第六批次推出的樓盤最多,都是57個樓盤;其次是2021第二批次推出47個樓盤;2021第三批次推出45個樓盤;2021第四批次推出42個樓盤;而2022年第一批次和2021年第一批次推出的樓盤同為最少,共33個樓盤。

          ??自2021年積分制實施以來,已有144盤次觸發積分(去重后為107個樓盤),樂居統計了觸發積分樓盤的入圍分數以及所需社保系數,僅供參考。

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          嘉定成觸發積分樓盤主力軍 占比高達65%

          ??從觸發積分的區域來看,浦東共36盤觸發積分;其次是傳統市區,共26盤觸發積分;第三是嘉定,共19盤觸發積分;第四是青浦,共18盤觸發積分;第五是寶山,共17盤觸發積分;然后是奉賢,共12盤觸發積分;還有四個區域觸發積分不足10盤,其中閔行6盤;松江4盤;崇明2盤;金山1盤。

          ??再來回顧一下前七批次各區域推盤量,浦東47盤,臨港20盤,傳統市區41盤,嘉定29盤,青浦30盤,寶山28盤,奉賢34盤,閔行17盤,松江30盤,崇明15盤,金山26盤。

          ??對于前七批次各區域觸發積分的情況,可以直觀的看到,嘉定觸發積分占比最高,達到65%;其次是傳統市區,占比63%;青浦占比60%;寶山占比61%;浦東占比53%;奉賢占比35%;閔行占比35%,松江占比13%,崇明占比13%,金山占比4%。

          ??從觸發積分的占比可以看出,嘉定的新房十分火熱,大約每三個樓盤中就有一盤觸發積分。傳統市區的熱度也是其他區域比不來的,地段是第一要義。讓人意外的是青浦觸發積分樓盤占比竟然高達60%,且大多位于大虹橋徐涇板塊,真是妥妥的積分圈。寶山也算是揚眉吐氣了,觸發積分占比直逼傳統市區,看來大家還是很認可寶山的新房的。浦東一直以來也是上海供應量充足的區域,同時浦東的需求量比較大,觸發積分是正常的現象。

          ??從供應量來看,主要集中在奉賢、浦東、青浦、嘉定,寶山、臨港等郊外環區域,每個區域供應房源超6000套,其中奉賢、嘉定、浦東供應套數較多,超9000套房源,前七批次的供應量還是五大新城為主,傳統意義上的中心城區共有39盤供應,自2021年第六批起市區供應有所增加,到2022年第一批次占到了12盤,占比36%。

          ??可以看出,2021年第一批次的供應最少,其次是2022年第一批次供應較少,2021年第三、四批次的供應量相差不大,第二批和第五批次的數量相差1157套,第六批又較比第五批增加了2281套,第六批供應達到最多,共計57盤17487套新房,是2021年六批次中供應套數最多的一批。供應量最多的區域仍然為為浦東,其次是松江、臨港、嘉定、楊浦、虹口、崇明等區域,值得一提的是,作為2021年入市最多的一批新房,靜安和徐匯兩個傳統市區卻無新盤入市。

          ??由此可以看出2021年末新房供應量不斷攀升,而且2022年開年第一批次供應量同比2021年第一批次也有所增長。

          七批次中 共四批次觸發積分占比超半數

          ??前六批次中,第五批次觸發樓盤的數量最多,共有31個樓盤觸發積分,觸發積分占比54%,主要以奉賢、嘉定、浦東以及中心城區為主;其次是第二批次和第六批次,有25盤觸發積分,第二批次觸發積分樓盤占比53%,主要以青浦、浦東、寶山為主;第六批次觸發積分樓盤占比43%,主要集中在浦東和楊浦。

          ??除此之外,第三批次觸發積分占比51%,第四批次觸發積分占比47%,而且這兩批因為熱度集中在幾個熱盤上,所以觸發的積分也較高。這兩批次中,市區僅有4盤觸發積分,分別是中糧瑞虹海景壹號、融創青云壹號、翠湖天地雅集、云錦東方。而青浦徐涇的兩大熱盤上海蟠龍天地和萬科天空之城,也讓這兩批次熱度更上一層樓。

          ??第五批次中,觸發積分占比54%,市區樓盤供應比較多,中環區域的王炸項目較多,分流嚴重,看好的傳統市區項目大多觸發積分不高,第五批的分數相比三四批有所下降。

          觸發積分價段3-5萬與5-10萬打平手 浦東項目登頂最難買

          ??從價格方面來看,共27盤均價超過10萬/平,3盤位于黃浦,2盤位于徐匯,3盤位于浦東,3盤位于普陀,9盤位于虹口,4盤位于楊浦,2盤位于靜安??梢钥闯?,10萬+的豪宅盤依然基本被傳統市區包攬,尤其是虹口北外灘,創造了不少高分神盤,如中糧瑞虹海景壹號、弘久新弘北外灘、招商外灘璽、瑞虹新城臻庭等,均多次觸發積分,熱度相當可以。

          ??其中均價、分數雙榜首的要屬位于黃浦新天地的翠湖五集,均價高達16.5萬,積分高達102.24分,雖然不是最難買的,但這個價格也不是想買就能買的,很多人望而卻步。再看積分,基礎分50需要繳納218個月社保,基礎分69需要繳納176個月社保,這樣的要求的確不低,非??简炠彿空叩腻X包和積分。

          ??可以看出,觸發積分的144盤中,58個樓盤均價在5-10萬,57個樓盤的價格在3-5萬/平,還有2個盤均價低于3萬/平,很顯然,這樣低的價格只能是位于奉賢。所以預算不太充足,未來想要入手新房的客群不妨多關注下奉賢的樓盤。

          ??再來回顧一下前七批次所有價段分布,10萬+共42盤,5-10萬共92盤,3-5萬142盤,3萬以下共37盤。

          ??可以看出,均價3-5萬的樓盤更容易觸發積分,占比45%,可能因為這個價段主要以剛需盤為主,需求量大,自然熱度不凡。其次是均價5-10萬的樓盤,觸發積分占比29%,這個價段以剛改為主,由此可見,改善盤也尤為受歡迎。不太容易觸發積分的要屬均價10萬以上的盤了,畢竟價格在那卡的死死的,讓很多客戶望而卻步,自然少了不少競爭者。最不容易觸發積分的是3萬以下的盤,大多位于偏遠區域,估計金山奉賢占了不少,所以,如果積分不夠預算還低的話,知道該買哪里了嗎?

          ??以下為截至目前前十個最難買的項目。

          ??可以看出,前十名全部被黃浦、浦東、青浦、楊浦承包,浦東、黃浦、青浦各占3盤,楊浦占1盤。不得不感嘆青浦作為郊外環能在市區重圍中殺出一片天地,而且青浦觸發積分的3盤均位于大虹橋徐涇板塊,可見青浦徐涇新盤有多火熱。

          ??值得一提的是,森蘭名苑入圍分88.86分,被稱為最難買的項目!對應其0.13分/月的社保系數,這個分數需要基礎分60分+222個月社保才能達到。森蘭名苑,成為目前積分制以來所需社保月數最多的樓盤。222個月社保,超過了黃浦城央僅47套的復興瓏御,超過了前灘晶鴻名邸、東方惠雅,超過了大虹橋的萬科天空之城、上海蟠龍天地等一眾高分項目。

          ??這次森蘭名苑積分如此之高,套數少是最根本的原因,僅152套,而且總價不高,主力戶型112-122平3房,均價7.2W/平,總價7字頭起,性價比很高。

          ??其次是因為一二手倒掛嚴重,森蘭名苑新房較比同板塊二手房均價低了將近2W,不僅靠近東靖路地鐵站和五洲大道站,出門就是森蘭明珠小學,周邊還有森蘭商都、森蘭花園城等商業,配套非常齊全,有巨大的競爭優勢。

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          傳統市區黃浦成積分榜首 普陀靜安分數較低

          ??可以看出,目前市區內的樓盤大多是高分項目,主要集中在黃浦、楊浦、虹口和徐匯,至于為什么會觸發如此高的積分,產品是否優質暫且不談,最大的優勢是市區一二手房倒掛比較嚴重。新湖明珠城雖然觸發積分但是很低,與一河之隔的二手房綠洲城市花園相比,單價高了近2萬元/平,性價比不高,自然缺乏優勢和熱度。

          ??在2022年第一批次中,北外灘的三盤中,瑞虹新城瑧庭與招商虹璽比較令人期待。瑞虹新城瑧庭作為瑞虹25年來的收官之作,相比之前,此次還有小面積戶型,更是具有競爭力。

          ??之前第六批次中瑞虹海景壹號也是積分最高的一個樓盤,96.08分??梢娙鸷绗懲サ娜胧?,將會更加的火熱,預計會觸發積分,低積分客群可以早點轉變目標了。

          ??而二手房方面,虹口二手房均價已經達到14萬/平。區域內一二手房價格倒掛,未來房價具備一定溢價能力。

          ??還有招商虹璽即將入市,面積小,主力戶型是90平米,只有少量大戶型,總價還算比較友好,而且項目的地理位置也不錯,一街之隔就是和平公園,華師大一附中就在旁邊。

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          閔行積分不高 二三批次供應量增多


          ??此次閔行的供應量增多,主要以顓橋為主,在2022年第二三批的入市樓盤中,有5盤入市,其中上海華府天地、上海星河灣是大戶型,高總價,主要以改善為主。華發四季半島、顓橋紫薇花園,這兩個樓盤對于購買小戶型的客戶來說,還算友好,可供選擇的機會多。

          ??華發四季半島,之前兩批開盤,均觸發積分,之后還會入市300多套房源,大概率還會觸發積分,依托5號線出行,距顓橋站直線距離不足1公里,交通出行還是比較方便的。

          浦東觸發積占比最高 二三批次持續發力

          ??浦東觸發積分的樓盤共有36個,主要以臨港為主,還有比較熱門的周康、唐鎮、周浦、外高橋、前灘、金橋等板塊,積分在34-98分之間。還有4個盤被3.1人才包攬。

          ??浦東有14個盤積分在60分以上,占到浦東觸發積分總數的30%以上,且集中在前灘、金橋、唐鎮板塊。而且積分高的項目均價基本也不低,不難看出,這些板塊屬于浦東的改善盤集中地,所以,如果你的積分足夠硬氣,而且考慮改善,不妨看看前灘、金橋、唐鎮。

          ??浦東一直以來都是供應主力,在2022第二三批次中,主要以張江、川沙、曹路、新場、世博為主,臨港也有6盤供應。


          ??浦東主要以剛改為主,且都是浦東的熱門板塊,曹路很久沒有新房供應了,此次的招商璀璨城市也是備受期待,目前樣板間即將開放,由于客戶較多,樣板間只針對驗資客戶開放,建議65分+的客戶前往,首批開1#2#3#5#四棟, 三房兩衛105平,戶型精裝204套,毛坯144套,共計348套。

          ??值得一提的還有保利云上拾光,位于川沙,主打剛需,第五批次沒有觸發積分。而海上溪云位于浦東熱門的周康板塊,第六批次中觸發積分,未來有可能觸發。主要以洋房和合院為主,追求品質的購房者可以考慮一下。

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          五大新城積分普遍較低 青浦徐涇多樓盤突破70大關 松江數據竟不如奉賢

          ??嘉定新城同樣占據優勢,前7次中嘉定共有29盤推出,有19盤觸發積分,占比相當高,積分主要分布在30-66分,不算太高。而且嘉定新城是五大新城唯一一個坐擁雙軌交線路的城區。11號線和未來的嘉閔線拉近了嘉定與其他區域的距離。

          ??而且嘉定新城內房價漲幅較慢,未來升值空間很大,區域內不乏熱盤。金地峯范就是個例子,從入市開始便備受青睞,每次入市都會觸發積分。

          ??南翔板塊是嘉定區域比較宜居的板塊,周邊生活配套齊全,之前南翔板塊內僅有融信海納印象在售,房源供應不多,而且積分也較低。2022南翔有2個純新盤入市,碧桂園柏悅翔灣以及海倫堡玖悅源筑,對于想要在南翔置業的購房者來說也是一大利好,而且南翔斷供已久,需求量大,觸發積分的可能性比較大,但應該不會太高。

          ??意外的是,寶山觸發積分比例較高,原因大概是購房者在寶山能夠選擇的樓盤比較少,有供應的幾個重要板塊,價格與同環位相比處于價格洼地,特別是中外環區域,寶山的價格在不到6萬/平,而其他區域的中外環已經達到7萬/平以上,價格差距還是很明顯的,所以在寶山這些區域中,新房還是受到了一定的追捧。

          ??其中保利云上潯光共有884套房源,主要打造的是16-18層73㎡兩房、88㎡和97㎡的三房精裝高層,唯一不足的是戶型較少,沒有考慮到改善客戶,最大的不超過100平。

          ??作為7號線旁的樓盤,在交通上就占據了優勢,該盤靠近地鐵,目前關注度比較高,大概率會觸發積分,目前7號線沿線能選擇的樓盤越來越少,保利云上潯光的積分要求可能會提高。目前羅店板塊內的新房價格相差不大。保利云上潯光的指導在46400元/平,相比較之前入市的建發云錦灣,價格稍微低了一點,這也是一大優勢。

          ??不管是大虹橋徐涇還是青浦新城,都是購房者認可的買房首選,大虹橋板塊在前7批次觸發積分的樓盤中,僅俊燦星城沒有觸發積分,且大虹橋板塊二手房倒掛明顯,價值潛力一直被看好。在前7批次中,青浦供應30盤,有18盤觸發積分,占比達到60%,而且青浦新城也是五大新城里關注度最高的一個區域,也是去化率最高的區域。

          ??2022年,青浦的供應量有所下滑,預計二三批次僅3盤供應。

          ??位于青浦大虹橋板塊的上海蟠龍天地,上一批的均價約61500元/平,入圍分81.23分,三期即將入市,相信分數不會低。三期將加推建面約90-195㎡的3-5房,共538套房源。

          ??上海蟠龍天地是涵蓋公園綠地+商業+住宅的超大規模綜合體,住宅分成東區和西區。東區是已開盤的一二期,西區則是等待入市的三期,名為蟠龍景園。從地理位置來看,三期是整個項目住宅立面最好的,因為位于西區的三期被綠地包圍;從戶型設計、得房率和舒適度方面來看,三期也比一期二期更高。

          ??另外,一期目前已經交房了,疫情結束后感興趣的小伙伴可以去看看,據說交付效果還不錯,入戶門設計的很高級,裝修品質也可以,避免后續自己改動多花錢。

          ??奉賢樓盤的積分大多數是在40多分,也有高分選手保利明玥霞光,目前全部房源認籌結束,曾兩次觸發積分??梢钥闯龇钯t區域除了地鐵周邊的樓盤,其他盤幾乎沒有競爭力。

          ??2022年即將入市的有5盤,其中不得不提的是中建海樾府,央企打造,在品質上有所保障,而且該項目是個純新盤,容積率僅為1.6,將推20棟建面約82-160㎡13-17層小高層,房地聯動價41000元/平。

          ??未來奉賢的樓盤還是以南橋、奉賢新城為主,在下批次中,之前低分的項目依然會入市。在首批宅地中,奉賢有10幅地塊入市,6幅位于奉賢新城。

          ??松江區域,作為發展最早的郊區,除了松江新城以外,其他板塊的發展一直有待進步,如車墩,并沒有受到松江新城的利好,目前板塊內比較界面破舊,像一個“城中村”,距離市區較遠,交通不便,區域內僅有一個影視樂園,但對于板塊發展無實質性的作用,相較于同環線的板塊,不具備競爭力。

          ??前7批次入市項目中,作為供應大戶,觸發積分居然僅有4盤,確實讓人大跌眼鏡。

          ??未來松江的供應主要還是以松江新城為主,目前板塊內的樓盤較多,如中駿璟薈,金地豐盛道、金地新樂里等均在售。

          ??作為松江的網紅盤——金地豐盛道還是比較有競爭力的,周邊有松江萬達廣場,還有上外云間學校在側,配套齊全,之前預計2022年6月會清盤,此次大概率是最后一期入市,金地豐盛道均價約5.4萬,相較于同板塊的中駿景薈,不僅可以共享各種配套,還便宜了4000元/平,無疑是高性價比的優選,想買的朋友做好準備。想要入住松江新城的購房者,可是要抓緊機會了。

          ??金山和崇明觸發積分的樓盤共3個,均在60分以下,主要分布在金山新城以及東灘板塊。

          ??金山和崇明的樓盤因為距離市區遠且交通不便,一直以來不受關注,以本區域內的客群為主,購買的客群局限性較大。

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