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        1. 上海三輪土拍:各地國企出手 冷熱分化嚴重 六成地塊底價

          2021-12-06 09:03:07|來源:樂居買房
          摘要| ?長達一周的上海第三批土拍今日落幕,攬金469.91億元。與時隔不到2個月的第二批土拍相比,寒意有過之無不及,底價成交比例(除去城中村和限價地塊)從首批的22%、二批的50%,上升至如今的63%。

          ??過山車坐過嗎?一旦過了某個高點俯沖便開始,強烈的下降感讓你懷疑它是否能沖到下一高點。上海第三批土拍,仍未擺脫這段俯沖。

          ??長達一周的上海第三批土拍今日落幕,攬金469.91億元。與時隔不到2個月的第二批土拍相比,寒意有過之無不及,底價成交比例(除去城中村和限價地塊)從首批的22%、二批的50%,上升至如今的63%。

          ??第二批土拍的諸多“特點”,也顯然在第三批延續,國央企繼續唱主調。但與第二批略微不同的是,各路外地國企新入上海土拍市場,試圖在本地國企專注“托底”與民企酣睡的態勢下,好好圍獵一番。

          底價收割

                 15幅地塊底價成交,63%的比例,第三批土拍看起來比第二批還要慘淡。

          ??金橋在12月1日同時底價收割3幅臨港大地塊,讓人感慨臨港這個上海樓市“新生代”竟然也如此之冷。

          ??但看看第三批土拍中被零溢價收割走的地塊,就不會再奇怪。青浦徐涇、嘉定南翔、奉賢新城這樣有樓盤銷量撐腰的板塊,也全以底價成交。

          ??這種狀況實際也是第二批土拍的延續,第二批9幅地塊底價成交,其中不乏有楊浦定海、徐匯漕河涇這樣的市區地塊。

          ??此外純住宅以外的地塊,也成為兩輪土拍底價收割的主要對象。第三批7幅地塊涉及多業態,其中6幅底價成交,第二批5幅多業態地塊全部底價成交。

          ??這些多業態地塊幾乎是“報名即得”,與首輪土拍完全不同。

          ??有業內人士表示,在資金面趨緊的情況下,住宅在開發節奏、銷售回款等環節更加穩定可控。在純宅地都開始底價成交時,多業態的商住、商住辦等地塊出讓恐怕更難突破。

          ??但反觀另一面,本輪底價成交對拿到地的房企更加利好。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此輪土拍溢價率相對不高,競爭也不激烈,部分拿地房企后續的盈利空間反而可以得到保障。 

          冷熱分化

                 底價成交增多預示土拍進一步冰凍,但第三批土拍中還是有一些地塊呈上了幾場較激烈的火拼。

          ??最先透露的是青浦區朱家角鎮港周路西側D13-03a地塊和閔行區華漕鎮MHP0-1403單元67-02地塊。在11月26日上海土地市場公布本批地塊出讓方式時,2幅地塊報名競買人大于6家,將采取招標方式于最后一天出讓,作為本輪土拍的壓軸戲。

          ??此外,第三批中只要存在競價的地塊,必觸發中止價。

          ??共計7幅地塊競買人大于2家,這7幅地塊全部進入一次書面報價環節,且最終溢價率都在8%以上。

          ??與第二批土拍10幅地塊競買人大于2家,其中6幅地塊達到中止價并進入一次書面報價相比,第三批土拍地塊熱度分化、競爭分化更加明顯。

          ??且部分地塊熱度愈發難預料,如奉賢新城條件類似的地塊,在第一批、第二批土拍中溢價率均較高,即使在第二批土拍速凍的情況下,奉賢新城地塊也達到了9.5%的溢價率。但在第三批土拍中,奉賢新城地塊卻以底價成交,讓人意外。

          ??有如這樣被冷落的,相反也有被捧起的。在第三批土拍整體冷淡下,青浦朱家角地塊成為黑馬,共2幅出讓,1幅競價者超過6家,另1幅5家競爭者,溢價率近9%,大有超越青浦虹橋地塊熱度之勢,同樣有些意外。

          國央唱主

                  第二批、第三批土拍民企躺平,國企和央企紛紛來“托底”,上海也未幸免。

          ??上海第三批土拍有18幅地塊涉國央企拿地,占比75%,而第二批土拍為12幅,占比67%;第一批土拍,含國央企拿地占比約50%。

          ??在國企、央企逐漸占據土拍拿地企業主流的背后,是多數民企陷入龐大的資金壓力與債務旋渦中難以抽身,拿地余力不足。

          ??據中國房地產報統計,2021年上半年,TOP50上市房企有息負債合計6.37萬億元,手握現金對有息負債平均覆蓋率僅42%。

          ??有業內觀點認為,當前行業融資環境有所放寬,但是受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企。國企央企扛起拿地大旗,至少以后在項目開發上有所保障。 

          ??而在各路國央企都開始參與土拍后,在競爭態勢上又出現了一些小變化。一部分本地國企,尤其是以深耕區域為主的國企,為“自家托底”;而一部分央企、外地國企開始大范圍進軍。

          ??上海第三批土拍中這種現象尤為明顯。本批土拍共出讓9幅浦東和臨港地塊,港城、金橋、浦發、臨港城投等企業,底價包攬了7幅。

          ??與此同時,央企、國資聯合體和外地國企開始圍獵上海。招商擊敗建發、外高橋和上海建工聯合體拿下浦東高行地塊;象嶼&招商&江蘇海鴻三家國央聯合體,從國央企、外資企業混戰中突圍,拿下青浦西虹橋地塊。

          ??以往從未參與過上海集中土拍的安徽交控、深業、陜建、北京建工等也來分羹,且確能有所收獲,第三批土拍中安徽交控收獲2幅地塊,深業、陜建各獲1幅。

          ??血拼談不上,畢竟多數為底價獲得,但國央企在此批土拍的掃貨,力度也確實空前。

          乘機入場


                 在首批土拍最多18家頭部房企爭1地的競爭下,實力與經驗某種程度上代表入場券,而在第三批土拍中,機會吸引著更多新面孔。

          ??青浦區朱家角鎮港周路西側D09-01地塊,參與競買的企業為北京建工、安徽交控、同潤、星河、中垠&山東黃金聯合體,除同潤參與過第二批1幅地塊的競買外,其他企業均為首次參與上海集中土拍。

          ??這樣的一個組合體,將朱家角地塊捧出了熱度。

          ??第三批土拍中類似的面孔還有很多,如西虹橋地塊的參與者上海西郊莊園、江蘇海鴻。且總有人會被機會垂青,如上海恒都、龍信在第三批中均有收獲,前者落子松江,后者落子青浦。

          ??值得一提的是,第三批土拍中大名城似乎也看準了這次難得機會,連續兩日底價拿下2幅地塊,分別位于臨港和青浦。

          ??但據樂居統計,TOP50房企中參與上海第三批土拍的僅1成左右,與第二批基本持平。大型國央企坐鎮前排,中小型房企乘機入場,成為上海第三批土拍的最終隊形。

          ??“適應改變,伺機而動”在這場圍獵賽中這樣的老話依然引人深思。

          上海第三批集中土拍出讓結果


          上海三輪土拍:六成地塊底價


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