??過山車坐過嗎？一旦過了某個高點俯沖便開始，強烈的下降感讓你懷疑它是否能沖到下一高點。上海第三批土拍，仍未擺脫這段俯沖。
??長達一周的上海第三批土拍今日落幕，攬金469.91億元。與時隔不到2個月的第二批土拍相比，寒意有過之無不及，底價成交比例（除去城中村和限價地塊）從首批的22%、二批的50%，上升至如今的63%。
??第二批土拍的諸多“特點”，也顯然在第三批延續，國央企繼續唱主調。但與第二批略微不同的是，各路外地國企新入上海土拍市場，試圖在本地國企專注“托底”與民企酣睡的態勢下，好好圍獵一番。
底價收割
??金橋在12月1日同時底價收割3幅臨港大地塊，讓人感慨臨港這個上海樓市“新生代”竟然也如此之冷。
??但看看第三批土拍中被零溢價收割走的地塊，就不會再奇怪。青浦徐涇、嘉定南翔、奉賢新城這樣有樓盤銷量撐腰的板塊，也全以底價成交。
??這種狀況實際也是第二批土拍的延續，第二批9幅地塊底價成交，其中不乏有楊浦定海、徐匯漕河涇這樣的市區地塊。
??此外純住宅以外的地塊，也成為兩輪土拍底價收割的主要對象。第三批7幅地塊涉及多業態，其中6幅底價成交，第二批5幅多業態地塊全部底價成交。
??這些多業態地塊幾乎是“報名即得”，與首輪土拍完全不同。
??有業內人士表示，在資金面趨緊的情況下，住宅在開發節奏、銷售回款等環節更加穩定可控。在純宅地都開始底價成交時，多業態的商住、商住辦等地塊出讓恐怕更難突破。
??但反觀另一面，本輪底價成交對拿到地的房企更加利好。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此輪土拍溢價率相對不高，競爭也不激烈，部分拿地房企后續的盈利空間反而可以得到保障。
冷熱分化
??最先透露的是青浦區朱家角鎮港周路西側D13-03a地塊和閔行區華漕鎮MHP0-1403單元67-02地塊。在11月26日上海土地市場公布本批地塊出讓方式時，2幅地塊報名競買人大于6家，將采取招標方式于最后一天出讓，作為本輪土拍的壓軸戲。
??此外，第三批中只要存在競價的地塊，必觸發中止價。
??共計7幅地塊競買人大于2家，這7幅地塊全部進入一次書面報價環節，且最終溢價率都在8%以上。
??與第二批土拍10幅地塊競買人大于2家，其中6幅地塊達到中止價并進入一次書面報價相比，第三批土拍地塊熱度分化、競爭分化更加明顯。
??且部分地塊熱度愈發難預料，如奉賢新城條件類似的地塊，在第一批、第二批土拍中溢價率均較高，即使在第二批土拍速凍的情況下，奉賢新城地塊也達到了9.5%的溢價率。但在第三批土拍中，奉賢新城地塊卻以底價成交，讓人意外。
??有如這樣被冷落的，相反也有被捧起的。在第三批土拍整體冷淡下，青浦朱家角地塊成為黑馬，共2幅出讓，1幅競價者超過6家，另1幅5家競爭者，溢價率近9%，大有超越青浦虹橋地塊熱度之勢，同樣有些意外。
國央唱主
??上海第三批土拍有18幅地塊涉國央企拿地，占比75%，而第二批土拍為12幅，占比67%；第一批土拍，含國央企拿地占比約50%。
??在國企、央企逐漸占據土拍拿地企業主流的背后，是多數民企陷入龐大的資金壓力與債務旋渦中難以抽身，拿地余力不足。
??據中國房地產報統計，2021年上半年，TOP50上市房企有息負債合計6.37萬億元，手握現金對有息負債平均覆蓋率僅42%。
??有業內觀點認為，當前行業融資環境有所放寬，但是受惠的主要還是國企、央企以及混合所有制房企。國企央企扛起拿地大旗，至少以后在項目開發上有所保障。
??而在各路國央企都開始參與土拍后，在競爭態勢上又出現了一些小變化。一部分本地國企，尤其是以深耕區域為主的國企，為“自家托底”；而一部分央企、外地國企開始大范圍進軍。
??上海第三批土拍中這種現象尤為明顯。本批土拍共出讓9幅浦東和臨港地塊，港城、金橋、浦發、臨港城投等企業，底價包攬了7幅。
??與此同時，央企、國資聯合體和外地國企開始圍獵上海。招商擊敗建發、外高橋和上海建工聯合體拿下浦東高行地塊；象嶼&招商&江蘇海鴻三家國央聯合體，從國央企、外資企業混戰中突圍，拿下青浦西虹橋地塊。
??以往從未參與過上海集中土拍的安徽交控、深業、陜建、北京建工等也來分羹，且確能有所收獲，第三批土拍中安徽交控收獲2幅地塊，深業、陜建各獲1幅。
??血拼談不上，畢竟多數為底價獲得，但國央企在此批土拍的掃貨，力度也確實空前。
乘機入場
??青浦區朱家角鎮港周路西側D09-01地塊，參與競買的企業為北京建工、安徽交控、同潤、星河、中垠&山東黃金聯合體，除同潤參與過第二批1幅地塊的競買外，其他企業均為首次參與上海集中土拍。
??這樣的一個組合體，將朱家角地塊捧出了熱度。
??第三批土拍中類似的面孔還有很多，如西虹橋地塊的參與者上海西郊莊園、江蘇海鴻。且總有人會被機會垂青，如上海恒都、龍信在第三批中均有收獲，前者落子松江，后者落子青浦。
??值得一提的是，第三批土拍中大名城似乎也看準了這次難得機會，連續兩日底價拿下2幅地塊，分別位于臨港和青浦。
??但據樂居統計，TOP50房企中參與上海第三批土拍的僅1成左右，與第二批基本持平。大型國央企坐鎮前排，中小型房企乘機入場，成為上海第三批土拍的最終隊形。
??“適應改變，伺機而動”在這場圍獵賽中這樣的老話依然引人深思。
上海第三批集中土拍出讓結果
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